Quanto costa davvero affittare nei Paesi Bassi, misurato su 6.668 annunci attivi

La cifra nazionale, e ciò che nasconde

L'affitto mediano richiesto sul mercato privato olandese è di 1.739 euro al mese. Metà degli alloggi sul mercato costa meno, l'altra metà di più, e la metà centrale si colloca tra 1.000 e 2.450 euro. Una sola cifra nazionale resta soltanto un punto di partenza.

La città conta, e conta anche il tipo di alloggio, e i due si intrecciano. Amsterdam mostra una mediana di 2.500 euro contro 700 a Enschede, ma una parte di quello scarto è semplicemente ciò che ogni città offre: una città universitaria piena di stanze risulta più bassa senza essere più economica a parità di alloggio. Confrontate il simile con il simile nella tabella per tipo, e città per città sugli appartamenti.

Sono prezzi RICHIESTI su annunci online, che seguono il mercato. Dicono cosa vi verrà proposto il mese prossimo, non cosa paga oggi chi ha firmato cinque anni fa.

Affitto mediano richiesto, per città

Affitto mediano richiesto, per tipo di alloggio

Stanze: affitto mediano richiesto, per città

Al metro quadro, è il piccolo a costare caro

Una stanza costa 38,4 euro al metro quadro al mese e un monolocale 33,7, contro 26,0 per un appartamento e 21,7 per una casa. Chi ha il bilancio più stretto paga il prezzo al metro quadro più alto.

Una parte del meccanismo è semplice. Una cucina, un bagno, una porta d'ingresso e gli allacciamenti costano più o meno lo stesso sia che servano diciotto metri quadri sia novanta, e questo costo fisso si distribuisce su molta meno superficie in un alloggio piccolo. La domanda studentesca, concentrata proprio su queste unità piccole, vi si aggiunge.

Altre due cose spingono nella stessa direzione, e qui non possiamo separarle. Le unità piccole sono affittate molto più spesso tutto incluso, quindi il loro prezzo pubblicato porta già spese che quello di una casa non porta. E gli alloggi piccoli si concentrano in centri urbani cari: una parte dello scarto misura dove si trovano, non quanto sono grandi.

Le stanze sono un mercato a sé, e mai un mercato libero

Le stanze seguono le città universitarie più che il mercato degli affitti in generale. La mediana va da 467 euro a Enschede fino a 1.050 a Amsterdam.

Un punto giuridico pesa più di tutte queste cifre: una stanza (una onzelfstandige woonruimte, senza porta d'ingresso, cucina e servizi propri) non può MAI essere liberalizzata. Qualunque affitto venga chiesto, essa ricade sotto un sistema a punti tutto suo, il WWSO, e la Huurcommissie può pronunciarsi. Una stanza offerta ben sopra le mediane qui sopra potrebbe semplicemente superare il proprio massimo legale.

Se arrivate per studiare e la vostra città universitaria si trova sull'estremo caro, una città vicina con un treno diretto è di norma il cambiamento più efficace che possiate apportare al vostro bilancio.

Come misuriamo

Leggiamo gli annunci dei sei portali nazionali che reggono il mercato privato degli affitti olandese, seguiti città per città, e teniamo solo quelli ancora attivi. Colleghiamo i doppioni tra portali quando riusciamo a riconoscerli (stessa città, stesso affitto, stessa superficie, stessa via) perché i portali più attivi non pesino il doppio. Gli annunci che non pubblicano né la superficie né un indirizzo utilizzabile non possono essere abbinati, quindi qualche doppione resta: preferiamo mostrare un alloggio due volte piuttosto che nasconderlo.

Pubblichiamo la mediana, mai la media: pochi alloggi di lusso trascinerebbero una media verso l'alto senza descrivere nessuno. Il prezzo al metro quadro si calcola annuncio per annuncio e solo dopo se ne prende la mediana, perché dividere un affitto mediano per una superficie mediana darebbe un numero che non è il prezzo di nessuno. Usa solo gli annunci che pubblicano una superficie, e la tabella dice quanti sono; le superfici fuori da 8 a 400 metri quadri sono trattate come errori di inserimento ed escluse.

Una città viene pubblicata a partire da 25 annunci attivi, un tipo di alloggio da 10, e un prezzo al metro quadro da 25 annunci con superficie. Al di sotto, una mediana è rumore presentato come un fatto. Il nostro stock pende verso le grandi città, Amsterdam in testa: è la mediana di ciò che seguiamo in dodici città, non un censimento del paese. Le cifre di questa pagina sono state misurate il 2026-10-25 e vengono rilette nella nostra base man mano che l'offerta cambia.

Ciò che queste cifre non dicono

Non dicono se le spese sono comprese. I portali olandesi pubblicano entrambe le forme, talvolta senza precisarlo, e noi non registriamo questa distinzione. Chiedete sempre se un prezzo indicato è kale huur, l'affitto nudo, e quanto vi aggiungono sopra i servicekosten. Non comprendono nemmeno ciò che pagherete ogni mese oltre all'affitto: energia, internet e le imposte comunali e del consorzio idrico dovute dall'inquilino.

Non comprendono ciò che si paga una volta sola, all'inizio: una cauzione, limitata per legge a due mensilità di affitto nudo, e il primo mese anticipato. Un'agenzia che lavora per il proprietario non può addebitarvi una commissione per lo stesso alloggio; un servizio che avete chiesto voi stessi, e che giova soltanto a voi, può invece essere fatturato.

E un prezzo richiesto non è automaticamente un prezzo lecito. Con la Wet betaalbare huur, un alloggio indipendente affittato con un contratto firmato il 1º luglio 2024 o dopo e valutato fino a 186 punti ha un affitto massimo legale. Dal 1º gennaio 2025 il proprietario deve consegnare il calcolo dei punti con ogni nuovo contratto, in qualunque segmento. Se il vostro contratto ha meno di sei mesi, la Huurcommissie può verificare l'affitto iniziale; dopo sei mesi quella via si chiude per un alloggio liberalizzato, quindi conviene controllare presto.

Un'ultima cosa che le cifre nascondono: il mercato ha stagioni. Offerta e prezzi si muovono con l'anno accademico, e una cifra letta a gennaio non è quella di agosto.

Domande frequenti

Fonti

• Woning huren (affittare un alloggio), Rijksoverheid
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Huurprijscheck (sistema ufficiale a punti), Huurcommissie
• Il mio locatore può chiedere una cauzione? Rijksoverheid
• Quali spese aggiuntive può addebitare un locatore? Rijksoverheid
• Quanto affitto pago al massimo? Rijksoverheid

Informazione generale, verificata sulle fonti citate. Non sostituisce un'informazione presso l'ufficio competente.

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