Il tuo affitto è legale? Che cosa decide il sistema a punti olandese
Il vostro affitto massimo legale dipende dal numero esatto di punti del vostro alloggio: non dal segmento a cui si dice che appartenga. Ogni stanza ha un tetto, e così ogni alloggio indipendente fino a 186 punti affittato con un contratto firmato il 1º luglio 2024 o dopo. Avete sei mesi dall'inizio della locazione per far verificare l'affitto iniziale con effetto retroattivo; dopo resta aperta una seconda via nel settore regolato.
Dati misurati il 2026-10-24
L'affitto non è libero: decidono i punti
Un alloggio olandese riceve punti secondo il woningwaarderingsstelsel. Superficie, classe energetica, dotazioni di cucina e bagno, spazio esterno e valore ufficiale dell'immobile portano ciascuno punti, e il totale fissa un affitto massimo legale.
Dalla Wet betaalbare huur del 1º luglio 2024 sono i punti a determinare il segmento, non il prezzo richiesto: un locatore non può più spostare un alloggio sul mercato libero semplicemente chiedendo un affitto alto. Contano però due limiti. Le regole del segmento intermedio valgono per i contratti firmati il 1º luglio 2024 o dopo: se il vostro contratto per un alloggio da 144 a 186 punti è anteriore a quel giorno, ne resta fuori finché dura. Gli affitti sociali e le stanze, invece, hanno un tetto qualunque sia la data del contratto.
Dei 6.749 annunci attivi che seguiamo, 2.258 sono o stanze, sempre regolate, o alloggi indipendenti il cui affitto RICHIESTO non supera 1.228,07 euro. È il 33,5 % di ciò che vediamo. Due riserve oneste: il prezzo pubblicato può comprendere le spese oppure no, mentre il massimo legale riguarda l'affitto nudo; e sono i punti, mai il prezzo, a determinare il segmento. Questo conteggio dice dove la domanda vale la pena, nulla di più.
Il vostro massimo dipende dai VOSTRI punti, non dal vostro segmento
È qui che quasi tutti sbagliano. La tabella ufficiale fissa un massimo per ogni singolo punteggio, non una cifra per segmento: 637,67 euro a 100 punti, 706,32 a 110, 843,62 a 130, 932,93 a 143 (il tetto dell'edilizia sociale) e 1.228,07 a 186, il tetto del segmento intermedio.
Un affitto sotto 932,93 euro non è quindi lecito solo perché sta sotto. Un alloggio da 110 punti non può essere affittato a più di 706,32 euro: a 850 euro supera il proprio massimo di 144 euro al mese, mese dopo mese, pur restando ben sotto la soglia sociale. Solo il vostro punteggio risponde alla domanda.
Gli aumenti annuali hanno un tetto a parte. Nel 2026: 4,1 % dal 1º luglio per l'edilizia sociale e per le stanze, ma 25 euro invece del 4,1 % quando l'affitto è inferiore a 350 euro, e fino a 50 o 100 euro in più per i redditi alti nell'edilizia sociale; 6,1 % dal 1º gennaio per il segmento intermedio; 4,4 % dal 1º gennaio nel settore libero.
In tre in un appartamento non è più un alloggio indipendente
È la regola che quasi nessuno spiega a chi arriva, e vale denaro. Un alloggio è indipendente solo se soddisfa ENTRAMBE le condizioni: ha porta d'ingresso, cucina, servizi e punto d'acqua propri, E è occupato al massimo da due persone, o da tre e più che formano una convivenza stabile.
Contano entrambe le metà. Uno studente da solo in una stanza con cucina in comune non abita un alloggio indipendente, per pochi che siano gli occupanti. E tre amici o colleghi che condividono un appartamento non formano una convivenza stabile: dal 1º luglio 2024 quell'appartamento è valutato con il sistema a punti delle stanze, il WWSO, anche se ha porta e bagno propri. Molti cosiddetti «friends contract» continuano però a essere offerti e prezzati come alloggi di settore libero.
Una stanza non è mai liberalizzata, qualunque affitto venga chiesto. Usate la versione per stanze del calcolatore ufficiale, non quella per alloggi indipendenti: non danno la stessa risposta.
Come controllare: una serata, gratis
La Huurcommissie pubblica il calcolatore ufficiale, la Huurprijscheck, in due versioni: una per gli alloggi indipendenti e una per le stanze. Inserite superficie, classe energetica e dotazioni e ottenete i vostri punti e il vostro affitto massimo.
Non dovreste partire da zero. Dal 1º gennaio 2025 il locatore deve consegnare il conteggio a punti con ogni nuovo contratto, in qualunque segmento. Se non l'avete ricevuto, chiedetelo per iscritto: è un obbligo, non una cortesia.
Due dati che vi serviranno sono pubblici e gratuiti. Il valore ufficiale dell'immobile, la WOZ-waarde, si trova su wozwaardeloket.nl, e la classe energetica su ep-online.nl. Nessuno dei due richiede un account.
Due vie, due termini: non coincidono
La prima è la verifica dell'affitto iniziale, ed è quella forte: entro sei mesi dall'inizio della locazione la Huurcommissie può stabilire che l'affitto supera quanto i punti consentono, e per un alloggio regolato la riduzione vale dall'inizio della locazione. Con un contratto temporaneo firmato il 1º luglio 2024 o dopo, compresi i contratti per studenti ancora ammessi, quei sei mesi decorrono dal GIORNO DELLA FIRMA, non dalla fine del contratto. Su questa trappola si perdono le pratiche.
La seconda via resta aperta dopo: la riduzione dell'affitto in base ai punti. Se quello che pagate corrisponde a un affitto sociale, potete avviarla in qualsiasi momento e la data del contratto non conta. Si svolge in due tempi, in ordine rigoroso: scrivete prima al locatore proponendo un nuovo affitto preciso, con una data di decorrenza almeno due mesi solari pieni dopo; se rifiuta o tace, rivolgetevi alla Huurcommissie entro sei settimane da quella data proposta. Andare direttamente alla Huurcommissie fa respingere la pratica.
Questa seconda via abbassa l'affitto da quel momento e non recupera quanto avete già pagato in più. Per questo i primi sei mesi pesano tanto. E dal 1º gennaio 2025 il vostro comune può intervenire da sé contro gli affitti eccessivi e sanzionare il locatore: una via che non vi costa nulla e non vi mette di fronte a lui.
Quanto costa, che cosa dà e che cosa non dà
Un inquilino paga 25 euro per aprire una pratica; un locatore ne paga 500. Se la decisione vi dà ragione riavete i vostri 25 euro, e una parte se ve la dà in parte. Le pratiche si presentano tramite MijnHuurcommissie con DigiD, che si ottiene solo una volta registrati presso un comune, o per posta se non l'avete ancora.
Nel settore regolato la decisione vincola entrambe le parti. Vincola anche sull'affitto iniziale di un contratto nuovo o temporaneo nel settore libero; su altre questioni relative a un alloggio di settore libero il parere della Huurcommissie può essere soltanto consultivo.
Una cosa che la decisione non fa: restituirvi il denaro. Se accerta che avete pagato troppo, dovrete richiederlo voi al locatore, e se rifiuta il Juridisch Loket è il passo successivo: in questo la Huurcommissie non può aiutarvi.
E una parola sul rischio. Aprire una pratica non è di per sé motivo di disdetta, e gli inquilini olandesi godono di una tutela solida. Ma quella tutela non è uguale per tutti: non prolunga un contratto temporaneo in scadenza, e non esiste durante il periodo di prova di una stanza affittata in casa del proprietario. Guardate che cosa vi dà il vostro contratto prima di decidere quando agire.
Infine, con franchezza: questa pagina spiega il sistema, non valuta il vostro alloggio. Contano solo i punti del vostro alloggio reale, e a deciderne è la Huurcommissie.
Domande frequenti
Come faccio a sapere se il mio alloggio è regolato?
Dai punti, non dall'affitto. Fate la Huurprijscheck della Huurcommissie. Una stanza è sempre regolata, qualunque sia il punteggio. Un alloggio indipendente fino a 143 punti lo è anch'esso, qualunque sia la data del contratto; tra 144 e 186 punti solo se il contratto è del 1º luglio 2024 o successivo.
Il mio affitto è sotto il tetto sociale. È per questo lecito?
No, ed è l'errore più diffuso. Ogni punteggio ha il proprio massimo: 706,32 euro a 110 punti, per esempio. Un affitto ben sotto 932,93 euro può restare molto al di sopra di quanto i punti del vostro alloggio consentono.
Affitto da due anni. È troppo tardi?
Non necessariamente. La verifica dell'affitto iniziale si chiude dopo sei mesi, ma se quello che pagate corrisponde a un affitto sociale potete ancora chiedere una riduzione in base ai punti, in qualsiasi momento: lì la data del contratto non conta. La riduzione varrà però solo per il futuro.
Ho firmato un contratto temporaneo. Quanto tempo ho?
Se è stato firmato il 1º luglio 2024 o dopo, sei mesi dal giorno della firma: non dalla fine del contratto. La vecchia regola, che arrivava a sei mesi dopo la scadenza, vale solo per i contratti anteriori a quella data.
Siamo in tre a condividere un appartamento. Ci riguarda?
Sì. Tre o più persone che non formano una convivenza stabile sono valutate con il sistema delle stanze, il cui massimo si calcola stanza per stanza e non è quello dell'intero appartamento. Usate la versione per stanze della Huurprijscheck.
Il locatore può sfrattarmi perché mi rivolgo alla Huurcommissie?
Aprire una pratica non è motivo di disdetta. Ma non prolunga un contratto temporaneo in scadenza, e non protegge durante il periodo di prova di una stanza affittata in casa del proprietario. Guardate che cosa vi dà davvero il vostro contratto.
Fonti
- Modifiche legislative dal 1º gennaio 2026, Huurcommissie
- Affitti massimi per punteggio, Huurcommissie (allegato 3)
- Riduzione dell'affitto in base ai punti, Huurcommissie
- Verificare l'affitto di un contratto nuovo o temporaneo, Huurcommissie
- Quanto costa una procedura? Huurcommissie
- Quali regole valgono per un aumento dell'affitto? Rijksoverheid
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