¿Es legal tu alquiler? Lo que decide el sistema de puntos neerlandés
Tu alquiler máximo legal depende del número exacto de puntos de tu vivienda: no del segmento al que se diga que pertenece. Toda habitación tiene tope, y también toda vivienda independiente de hasta 186 puntos alquilada con un contrato firmado el 1 de julio de 2024 o después. Tienes seis meses desde el inicio del contrato para pedir la revisión del alquiler inicial con efecto retroactivo; después queda abierta una segunda vía en el sector regulado.
Cifras medidas el 2026-10-25
El alquiler no es libre: deciden los puntos
Una vivienda neerlandesa recibe puntos según el woningwaarderingsstelsel. La superficie, la etiqueta energética, los equipamientos de cocina y baño, el espacio exterior y el valor oficial del inmueble suman puntos, y el total fija un alquiler máximo legal.
Desde la Wet betaalbare huur del 1 de julio de 2024 son los puntos los que determinan el segmento, no el precio pedido: un arrendador ya no puede llevar una vivienda al mercado libre simplemente pidiendo un alquiler alto. Cuentan, eso sí, dos límites. Las reglas del segmento intermedio se aplican a los contratos firmados el 1 de julio de 2024 o después: si tu contrato para una vivienda de 144 a 186 puntos es anterior a esa fecha, queda fuera mientras dure. Los alquileres sociales y las habitaciones, en cambio, tienen tope sea cual sea la fecha del contrato.
De los 6.685 anuncios activos que seguimos, 2.252 son o bien habitaciones, siempre reguladas, o bien viviendas independientes cuyo alquiler PEDIDO no supera 1.228,07 euros. Eso es el 33,7 % de lo que vemos. Dos reservas honestas: el precio anunciado puede incluir gastos o no, mientras que el máximo legal se aplica al alquiler desnudo; y son los puntos, nunca el precio, los que determinan el segmento. Este recuento dice dónde merece la pena preguntar, nada más.
Tu máximo depende de TUS puntos, no de tu segmento
Aquí es donde casi todo el mundo se equivoca. La tabla oficial fija un máximo para cada número de puntos, no una cifra por segmento: 637,67 euros a 100 puntos, 706,32 a 110, 843,62 a 130, 932,93 a 143 (el techo de la vivienda social) y 1.228,07 a 186, el techo del segmento intermedio.
Un alquiler por debajo de 932,93 euros no es lícito solo por estar por debajo. Una vivienda de 110 puntos no puede alquilarse por más de 706,32 euros: a 850 euros supera su máximo en 144 euros al mes, mes tras mes, y sin embargo queda muy por debajo del umbral social. Solo tu propia puntuación responde a la pregunta.
Las subidas anuales tienen tope aparte. En 2026: 4,1 % desde el 1 de julio para la vivienda social y las habitaciones, pero 25 euros en lugar del 4,1 % cuando el alquiler es inferior a 350 euros, y hasta 50 o 100 euros más para rentas altas en vivienda social; 6,1 % desde el 1 de enero en el segmento intermedio; 4,4 % desde el 1 de enero en el sector libre.
Tres en un piso ya no es una vivienda independiente
Es la regla que casi nadie explica a quien llega, y vale dinero. Una vivienda solo es independiente si cumple AMBAS condiciones: tiene su propia puerta de entrada, cocina, aseo y punto de agua, Y la ocupan como máximo dos personas, o tres o más que forman un hogar común duradero.
Cuentan las dos mitades. Un estudiante solo en una habitación con cocina compartida no vive en una vivienda independiente, por pocos que sean los ocupantes. Y tres amigos o compañeros que comparten piso no forman un hogar común: desde el 1 de julio de 2024 ese piso se valora con el sistema de puntos de las habitaciones, el WWSO, aunque tenga puerta y baño propios. Aun así, muchos «friends contracts» se siguen ofertando y tarifando como viviendas de sector libre.
Una habitación nunca se liberaliza, sea cual sea el alquiler pedido. Usa la versión para habitaciones de la calculadora oficial, no la de viviendas independientes: no dan la misma respuesta.
Cómo comprobarlo, en una tarde y gratis
La Huurcommissie publica la calculadora oficial, la Huurprijscheck, en dos versiones: una para viviendas independientes y otra para habitaciones. Introduces la superficie, la etiqueta energética y los equipamientos, y obtienes tus puntos y tu alquiler máximo.
No deberías tener que empezar de cero. Desde el 1 de enero de 2025 el arrendador debe entregar el cálculo de puntos con cada nuevo contrato, en cualquier segmento. Si no lo recibiste, reclámalo por escrito: es una obligación, no una cortesía.
Dos datos que necesitarás son públicos y gratuitos. El valor oficial del inmueble, la WOZ-waarde, está en wozwaardeloket.nl, y la etiqueta energética en ep-online.nl. Ninguno exige cuenta.
Dos vías, dos plazos: no son lo mismo
La primera es la revisión del alquiler inicial, y es la fuerte: dentro de los seis meses siguientes al inicio del contrato, la Huurcommissie puede declarar que el alquiler supera lo que permiten los puntos, y en una vivienda regulada la rebaja rige desde el inicio. En un contrato temporal firmado el 1 de julio de 2024 o después, incluidos los contratos de estudiante aún permitidos, esos seis meses cuentan desde el DÍA DE LA FIRMA, no desde el fin del contrato. Esa trampa hace perder expedientes.
La segunda vía queda abierta después: la rebaja basada en los puntos. Si lo que pagas corresponde a un alquiler social, puedes iniciarla en cualquier momento y la fecha de tu contrato no importa. Se desarrolla en dos pasos, en orden estricto: escribe primero a tu arrendador proponiendo un alquiler nuevo concreto, con una fecha de efecto al menos dos meses naturales completos después; si se niega o calla, acude a la Huurcommissie dentro de las seis semanas siguientes a esa fecha propuesta. Acudir directamente hace que rechacen el expediente.
Esta segunda vía baja el alquiler de ahí en adelante y no recupera lo ya pagado de más. Por eso pesan tanto los seis primeros meses. Y desde el 1 de enero de 2025 tu ayuntamiento puede actuar por su cuenta contra alquileres excesivos y multar al arrendador: una vía que no te cuesta nada y no te enfrenta a él.
Lo que cuesta, lo que da y lo que no da
Un inquilino paga 25 euros por abrir un expediente; un arrendador paga 500. Si la resolución te da la razón recuperas tus 25 euros, y una parte si te la da parcialmente. Los expedientes se presentan por MijnHuurcommissie con DigiD, que solo se obtiene una vez empadronado, o por correo postal si todavía no lo tienes.
En el sector regulado la resolución vincula a ambas partes. También vincula sobre el alquiler inicial de un contrato nuevo o temporal en el sector libre; en otras cuestiones sobre una vivienda de sector libre, el criterio de la Huurcommissie puede ser solo consultivo.
Algo que la resolución no hace: devolverte el dinero. Si establece que has pagado de más, tendrás que reclamárselo tú a tu arrendador, y si se niega, el Juridisch Loket es el paso siguiente: en eso la Huurcommissie no puede ayudarte.
Y una palabra sobre el riesgo. Abrir un expediente no es en sí motivo de resolución, y los inquilinos neerlandeses tienen una protección sólida. Pero esa protección no es igual para todos: no prolonga un contrato temporal que expira, y no existe durante el periodo de prueba de una habitación alquilada en casa del propietario. Mira qué te da tu propio contrato antes de decidir cuándo actuar.
Por último, con franqueza: esta página explica el sistema, no evalúa tu vivienda. Solo cuentan los puntos de tu vivienda real, y quien decide es la Huurcommissie.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi vivienda está regulada?
Por sus puntos, no por su alquiler. Haz la Huurprijscheck de la Huurcommissie. Una habitación siempre está regulada, sea cual sea su puntuación. Una vivienda independiente de hasta 143 puntos también, sea cual sea la fecha del contrato; entre 144 y 186 puntos, solo si el contrato es del 1 de julio de 2024 o posterior.
Mi alquiler está por debajo del techo social. ¿Es lícito por ello?
No, y es el error más frecuente. Cada número de puntos tiene su propio máximo: 706,32 euros a 110 puntos, por ejemplo. Un alquiler muy por debajo de 932,93 euros puede seguir estando muy por encima de lo que permiten los puntos de tu vivienda.
Llevo dos años alquilado. ¿Es tarde?
No necesariamente. La revisión del alquiler inicial se cierra a los seis meses, pero si lo que pagas corresponde a un alquiler social todavía puedes pedir una rebaja basada en los puntos en cualquier momento: la fecha del contrato no cuenta ahí. La rebaja regirá entonces solo hacia adelante.
Firmé un contrato temporal. ¿De cuánto tiempo dispongo?
Si se firmó el 1 de julio de 2024 o después, seis meses desde el día de la firma: no desde el fin del contrato. La regla antigua, que llegaba hasta seis meses después del fin, solo vale para contratos anteriores a esa fecha.
Somos tres compartiendo piso. ¿Nos afecta?
Sí. Tres o más personas que no forman un hogar común duradero se valoran con el sistema de habitaciones, cuyo máximo se calcula habitación por habitación y no es el del piso entero. Usa la versión para habitaciones de la Huurprijscheck.
¿Puede echarme el arrendador por acudir a la Huurcommissie?
Abrir un expediente no es motivo de resolución. Pero no prolonga un contrato temporal que expira, ni protege durante el periodo de prueba de una habitación alquilada en casa del propietario. Mira qué te da realmente tu contrato.
Fuentes
- Cambios legales a 1 de enero de 2026, Huurcommissie
- Alquileres máximos por número de puntos, Huurcommissie (anexo 3)
- Rebaja de alquiler basada en los puntos, Huurcommissie
- Revisar el alquiler de un contrato nuevo o temporal, Huurcommissie
- ¿Cuánto cuesta un procedimiento? Huurcommissie
- ¿Qué reglas rigen una subida de alquiler? Rijksoverheid
Información general, verificada con las fuentes citadas. No sustituye una consulta a la oficina competente.