Lo que cuesta realmente alquilar en los Países Bajos, medido en 9.718 anuncios activos

La cifra nacional, y lo que esconde

El alquiler mediano solicitado en el mercado privado neerlandés es de 1.855 euros al mes. La mitad de la oferta cuesta menos, la otra mitad más, y la mitad central se sitúa entre 1.200 y 2.510 euros. Una sola cifra nacional nunca es más que un punto de partida.

La ciudad cuenta, y el tipo de vivienda también — y ambos van entrelazados. Amsterdam muestra una mediana de 2.400 euros frente a 691 en Enschede, pero parte de esa diferencia es sencillamente lo que cada ciudad ofrece: una ciudad universitaria llena de habitaciones queda más abajo sin ser más barata a igualdad de vivienda. Compare lo comparable en la tabla por tipo, y ciudad por ciudad en los pisos.

Son precios PEDIDOS en anuncios en línea, que siguen al mercado. Dicen lo que le ofrecerán el mes que viene, no lo que paga hoy quien firmó hace cinco años.

Alquiler mediano solicitado, por ciudad

Alquiler mediano solicitado, por tipo de vivienda

Habitaciones: alquiler mediano solicitado, por ciudad

Por metro cuadrado, lo pequeño sale caro

Una habitación cuesta 37,2 euros por metro cuadrado y mes y un estudio 36,2, frente a 25,8 para un piso y 21,1 para una casa. Quien tiene el presupuesto más ajustado paga el precio por metro cuadrado más alto.

Parte del mecanismo es sencilla. Una cocina, un baño, una puerta de entrada y las acometidas cuestan aproximadamente lo mismo tanto si sirven a dieciocho metros cuadrados como a noventa, y ese coste fijo se reparte entre mucha menos superficie en una vivienda pequeña. La demanda estudiantil, concentrada justamente en esas unidades pequeñas, se suma.

Otras dos cosas empujan en el mismo sentido, y aquí no podemos separarlas. Las unidades pequeñas se alquilan mucho más a menudo con todo incluido, de modo que su precio anunciado ya lleva gastos que el de una casa no lleva. Y las viviendas pequeñas se concentran en centros urbanos caros: parte de la diferencia mide dónde están, no su tamaño.

Las habitaciones son un mercado aparte — y nunca uno libre

Las habitaciones siguen a las ciudades universitarias más que al mercado general. La mediana va de 400 euros en Enschede a 1.000 en Amsterdam.

Un punto jurídico pesa más que todas estas cifras: una habitación — una onzelfstandige woonruimte, sin puerta de entrada, cocina y aseo propios — NUNCA puede liberalizarse. Sea cual sea el alquiler pedido, se rige por su propio sistema de puntos, el WWSO, y la Huurcommissie puede pronunciarse. Una habitación ofertada muy por encima de las medianas anteriores puede estar sencillamente por encima de su máximo legal.

Si viene a estudiar y su ciudad universitaria está en el extremo caro, una ciudad vecina con tren directo suele ser el cambio más eficaz que puede introducir en su presupuesto.

Cómo lo medimos

Leemos los anuncios de los seis portales nacionales que sostienen el mercado privado de alquiler neerlandés, seguidos ciudad por ciudad, y conservamos solo los que siguen activos. Enlazamos los duplicados entre portales cuando podemos reconocerlos — misma ciudad, mismo alquiler, misma superficie, misma calle — para que los portales más activos no pesen el doble. Los anuncios que no publican ni superficie ni una dirección utilizable no pueden emparejarse, así que quedan algunos duplicados: preferimos mostrar una vivienda dos veces a ocultarla.

Publicamos la mediana, nunca la media: unas pocas viviendas de lujo empujarían una media hacia arriba sin describir a nadie. El precio por metro cuadrado se calcula anuncio por anuncio y solo después se medianiza, porque dividir un alquiler mediano entre una superficie mediana da un número que no es el precio de nadie. Solo usa los anuncios que publican superficie, y la tabla dice cuántos son; las superficies fuera de 8 a 400 metros cuadrados se tratan como errores de datos y se descartan.

Una ciudad se publica a partir de 25 anuncios activos, un tipo de vivienda a partir de 10, y un precio por metro cuadrado a partir de 25 anuncios con superficie. Por debajo, una mediana es ruido presentado como un hecho. Nuestro inventario se inclina hacia las grandes ciudades, Ámsterdam la primera: es la mediana de lo que seguimos en doce ciudades, no un censo del país. Las cifras de esta página se midieron el 2026-09-09 y se releen en nuestra base a medida que cambia la oferta.

Lo que estas cifras no dicen

No dicen si los gastos están incluidos. Los portales neerlandeses publican ambas formas, a veces sin precisarlo, y nosotros no capturamos esa distinción. Pregunte siempre si un precio anunciado es kale huur — el alquiler desnudo — y qué añaden por encima los servicekosten. Tampoco incluyen lo que pagará cada mes además del alquiler: energía, internet y los impuestos municipales y de la junta de aguas que debe el inquilino.

No incluyen lo que se paga una sola vez, al principio: una fianza, limitada por ley a dos mensualidades de alquiler desnudo, y el primer mes por adelantado. Una agencia que trabaja para el propietario no puede cobrarle una comisión por la misma vivienda; un servicio que usted mismo haya pedido y que le beneficie solo a usted sí puede facturarse.

Y un precio pedido no es automáticamente un precio lícito. Bajo la Wet betaalbare huur, una vivienda independiente alquilada con un contrato firmado el 1 de julio de 2024 o después y valorada hasta 186 puntos tiene un alquiler máximo legal. Desde el 1 de enero de 2025 el propietario debe entregar el cálculo de puntos con cada nuevo contrato, sea cual sea el segmento. Si su contrato tiene menos de seis meses, la Huurcommissie puede revisar el alquiler inicial; pasados seis meses esa vía se cierra para una vivienda liberalizada, así que conviene comprobarlo pronto.

Una última cosa que las cifras esconden: el mercado tiene temporadas. La oferta y los precios se mueven con el curso académico, y una cifra leída en enero no es la de agosto.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Woning huren (alquilar una vivienda), Rijksoverheid
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Huurprijscheck (baremo oficial), Huurcommissie
• ¿Puede mi arrendador pedir una fianza? Rijksoverheid
• ¿Qué gastos adicionales puede cobrar un arrendador? Rijksoverheid
• ¿Cuánto alquiler pago como máximo? Rijksoverheid

Información general, verificada con las fuentes citadas. No sustituye una consulta a la oficina competente.

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