Ce que louer coûte vraiment aux Pays-Bas, mesuré sur 9 718 annonces en ligne

Le chiffre national, et ce qu'il masque

Le loyer médian demandé sur le marché locatif privé néerlandais est de 1.855 euros par mois. La moitié des logements du marché coûte moins, l'autre moitié davantage, et la moitié centrale se situe entre 1.200 et 2.510 euros. Un chiffre national n'est jamais qu'un point de départ.

La ville compte, le type de logement aussi — et les deux sont enchevêtrés. Amsterdam affiche une médiane de 2.400 euros contre 691 à Enschede, mais une partie de cet écart tient simplement à ce que chaque ville met sur le marché : une ville étudiante pleine de chambres ressort plus bas sans être moins chère à logement égal. Comparez ce qui est comparable dans le tableau par type, et ville par ville sur les appartements.

Ce sont des prix DEMANDÉS sur des annonces en ligne, qui suivent le marché. Ils disent ce qui vous sera proposé le mois prochain, pas ce que paie aujourd'hui quelqu'un qui a signé il y a cinq ans.

Loyer médian demandé, par ville

Loyer médian demandé, par type de logement

Chambres : loyer médian demandé, par ville

Au mètre carré, c'est le petit qui coûte cher

Une chambre coûte 37,2 euros du mètre carré par mois et un studio 36,2, contre 25,8 pour un appartement et 21,1 pour une maison. Celui qui a le plus petit budget paie le prix au mètre carré le plus élevé.

Une partie du mécanisme est simple. Une cuisine, une salle de bain, une porte d'entrée et des raccordements coûtent à peu près la même chose qu'ils desservent dix-huit mètres carrés ou quatre-vingt-dix, et ce coût fixe se répartit sur beaucoup moins de surface dans un petit logement. La demande étudiante, concentrée précisément sur ces petites unités, s'y ajoute.

Deux autres facteurs jouent dans le même sens, et nous ne pouvons pas les démêler ici. Les petites unités sont bien plus souvent louées tout compris, si bien que leur loyer affiché porte déjà des charges que celui d'une maison ne porte pas. Et les petits logements se concentrent dans des centres-villes chers : une part de l'écart mesure où ils sont, pas leur taille.

Les chambres forment un marché à part — et jamais un marché libre

Les chambres suivent les villes étudiantes plutôt que le marché locatif général. La médiane va de 400 euros à Enschede à 1.000 à Amsterdam.

Un point de droit compte plus que tous ces chiffres : une chambre — une onzelfstandige woonruimte, sans porte d'entrée, cuisine et toilettes propres — ne peut JAMAIS être libéralisée. Quel que soit le loyer demandé, elle relève d'un barème de points qui lui est propre, le WWSO, et la Huurcommissie peut être saisie. Une chambre proposée nettement au-dessus des médianes ci-dessus dépasse peut-être tout simplement son maximum légal.

Si vous venez étudier et que votre ville universitaire se situe du côté cher, une ville voisine reliée par un train direct est en général le changement le plus efficace que vous puissiez apporter à votre budget.

Comment nous mesurons

Nous lisons les annonces des six portails nationaux qui portent le marché locatif privé néerlandais, suivis ville par ville, et ne gardons que celles encore actives. Nous relions les doublons entre portails lorsque nous pouvons les reconnaître — même ville, même loyer, même surface, même rue — pour que les portails les plus actifs ne pèsent pas double. Les annonces qui ne publient ni surface ni adresse exploitable ne peuvent pas être rapprochées : quelques doublons subsistent donc, et nous préférons montrer un logement deux fois plutôt que le cacher.

Nous publions la médiane, jamais la moyenne : quelques logements de luxe tireraient une moyenne vers le haut sans décrire personne. Le prix au mètre carré est calculé annonce par annonce, puis médianisé — diviser un loyer médian par une surface médiane donnerait un nombre qui n'est le prix de personne. Il ne s'appuie que sur les annonces qui publient une surface, et le tableau indique combien elles sont ; les surfaces hors de 8 à 400 mètres carrés sont traitées comme des erreurs de saisie et écartées.

Une ville est publiée à partir de 25 annonces actives, un type de logement à partir de 10, et un prix au mètre carré à partir de 25 annonces portant une surface. En dessous, une médiane est du bruit présenté comme un fait. Notre stock penche vers les grandes villes, Amsterdam en tête : c'est la médiane de ce que nous suivons dans douze villes, pas un recensement du pays. Les chiffres de cette page ont été mesurés le 2026-09-09 et sont relus dans notre base à mesure que le stock évolue.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Ils ne disent pas si les charges sont comprises. Les portails néerlandais publient les deux formes, parfois sans le préciser, et nous ne captons pas cette distinction. Demandez toujours si un prix annoncé est le kale huur — le loyer nu — et ce que les servicekosten ajoutent par-dessus. Ils n'incluent pas non plus ce que vous paierez chaque mois en plus du loyer : énergie, internet, et les taxes communales et de l'office des eaux dues par le locataire.

Ils n'incluent pas ce qui se paie une fois, au départ : un dépôt de garantie, plafonné par la loi à deux mois de loyer nu, et le premier mois d'avance. Une agence qui travaille pour le bailleur n'a pas le droit de vous facturer des frais pour le même logement ; un service que vous avez vous-même demandé, et qui profite à vous seul, peut en revanche être facturé.

Enfin, un prix demandé n'est pas automatiquement un prix licite. Sous la Wet betaalbare huur, un logement indépendant loué par un contrat signé le 1er juillet 2024 ou après, et noté jusqu'à 186 points, a un loyer maximum légal. Depuis le 1er janvier 2025, le bailleur doit remettre le décompte de points avec tout nouveau contrat, quel que soit le segment. Si votre bail a moins de six mois, la Huurcommissie peut contrôler le loyer initial — passé six mois, cette voie se ferme pour un logement libéralisé, d'où l'intérêt de vérifier tôt.

Une dernière chose que les chiffres masquent : le marché a des saisons. L'offre et les prix bougent avec l'année universitaire, et un chiffre lu en janvier n'est pas celui d'août.

Questions fréquentes

Sources

• Woning huren (louer un logement), Rijksoverheid
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Huurprijscheck (barème officiel), Huurcommissie
• Mon bailleur peut-il demander un dépôt de garantie ? Rijksoverheid
• Quels frais un bailleur peut-il facturer ? Rijksoverheid
• Quel loyer maximum pour mon logement ? Rijksoverheid

Information générale, vérifiée auprès des sources citées. Ne remplace pas un renseignement auprès de l'office compétent.

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