Ce qu'un bailleur néerlandais peut, et ne peut pas, vous demander
Trois règles vous protègent et ne peuvent pas être écartées par contrat : le dépôt ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges (article 7:261b du Code civil, depuis le 1er juillet 2023), le loyer est plafonné par un système de points pour les logements jusqu'à 186 points (Wet betaalbare huur, 1er juillet 2024), et une agence de location ne peut pas vous facturer la recherche de votre logement.
Mis à jour le 2026-09-08
Le dépôt est plafonné à deux mois
L'article 7:261b du Code civil néerlandais pose une limite ferme : le dépôt ne peut excéder deux mois de loyer hors charges (le loyer sans les charges de services). La règle est entrée en vigueur le 1er juillet 2023 avec la Wet goed verhuurderschap.
Elle est d'ordre public. Une clause qui réclame trois mois est nulle, même si vous l'avez signée, et même si vous aviez donné votre accord par courriel auparavant.
Le dépôt doit par ailleurs vous être restitué dans les quatorze jours suivant la fin du bail, ou trente jours si le bailleur retient des frais, lesquels doivent alors être détaillés.
Le loyer lui-même a un maximum légal
Depuis la Wet betaalbare huur du 1er juillet 2024, un système de points (woningwaarderingsstelsel) fixe un loyer maximal légal pour les logements cotés jusqu'à 186 points, dans les contrats signés à partir de cette date. En dessous de 144 points, et pour toute chambre, le plafond vaut quelle que soit la date du contrat. Les points viennent de la surface, de l'étiquette énergétique, des équipements et de la localisation.
Depuis le 1er janvier 2025, le bailleur doit vous remettre le décompte de points à chaque nouveau contrat, quel que soit le segment. S'il ne le fait pas, réclamez-le : c'est une obligation, pas une politesse.
Si le loyer demandé dépasse le maximum autorisé par les points, vous pouvez saisir la Huurcommissie, la commission nationale des loyers. Cette démarche ne met pas fin à votre bail.
Les frais d'agence facturés au locataire sont interdits
Une agence qui travaille pour le bailleur ne peut pas vous facturer, à vous, des honoraires pour le même bien. Les tribunaux néerlandais jugent de façon constante que cela revient à servir deux maîtres.
Frais de contrat, frais de dossier et pas-de-porte demandés au locataire tombent sous la même interdiction. Restent licites les honoraires d'un service que vous avez réellement demandé vous-même et qui profite à vous seul.
La discrimination à la sélection est illégale
La Wet goed verhuurderschap impose aussi aux bailleurs et aux agences une procédure de sélection transparente, et l'obligation d'expliquer sur demande pourquoi un candidat n'a pas été retenu.
Écarter un candidat en raison de son origine, de sa nationalité, de son genre ou de sa situation familiale est interdit. Les communes disposent d'un point de signalement et peuvent sanctionner le bailleur.
Ce qu'un bailleur peut légitimement demander
Une pièce d'identité, des justificatifs de revenus, une attestation d'employeur, des relevés bancaires et une référence d'un précédent bailleur sont des demandes normales. Refuser de les fournir, c'est accepter que votre dossier ne soit pas examiné, et c'est le droit du bailleur.
Ce qu'il ne peut pas faire, c'est conserver une copie de votre pièce d'identité sans base légale, ni demander des informations sans rapport avec votre capacité à payer le loyer.
Questions fréquentes
Quel dépôt un bailleur néerlandais peut-il exiger ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum, en vertu de l'article 7:261b du Code civil, en vigueur depuis le 1er juillet 2023. Une clause qui en demande plus est nulle.
Quand mon dépôt doit-il m'être rendu ?
Dans les quatorze jours suivant la fin du bail, ou trente jours si le bailleur retient des frais, qui doivent alors être détaillés.
Une agence peut-elle me facturer des honoraires ?
Pas pour vous trouver un logement qu'elle commercialisait déjà pour le bailleur. Les frais de contrat et de dossier facturés au locataire tombent sous la même interdiction.
Qu'est-ce qu'une puntentelling ?
Un décompte de points qui fixe le loyer maximal légal d'un logement. Depuis le 1er juillet 2024, le bailleur doit le fournir à chaque nouveau contrat.
Que faire si mon loyer dépasse le maximum légal ?
Saisir la Huurcommissie, la commission nationale des loyers. La démarche ne met pas fin à votre bail.
Sources
- Article 7:261b du Code civil néerlandais (plafond du dépôt)
- Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
- Huurcommissie, commission nationale des loyers
Information générale, vérifiée auprès des sources citées. Ne remplace pas un renseignement auprès de l'office compétent.