Le secteur libre (vrije sector), et pourquoi c'est la porte qui vous est ouverte

Le secteur libre (vrije sector) est la partie du marché locatif sans loyer maximum : les logements qui atteignent 187 points ou plus. C'est là qu'un nouvel arrivant trouve réellement un logement, car le logement social fonctionne avec des délais qui se comptent en années. 81,0 % des logements que nous classons en appartement, maison ou studio sont PROPOSÉS au-dessus du seuil de 1.228,07 euros — un prix demandé, qui peut inclure les charges, mesuré sur douze villes dominées par Amsterdam. Dans ce secteur, vous conservez la plupart des protections du locataire ; celle que vous perdez, c'est le plafond de loyer.

Chiffres mesurés le 2026-09-09

Ce qu'est le secteur libre

Le marché locatif néerlandais fonctionne en deux moitiés. D'un côté le locatif réglementé, où un système de points fixe un loyer maximum. De l'autre le secteur libre — vrije sector, le secteur libéralisé — où il n'existe aucun maximum légal et où le bailleur fixe le prix. Depuis le 1er juillet 2024, la frontière passe à 187 points : à partir de ce score, et sur un contrat signé depuis cette date, un logement relève du secteur libre.

Parmi les logements que nous classons en appartement, maison ou studio, 81,0 % sont proposés au-dessus de 1.228,07 euros par mois, le seuil 2026. Lisez ce chiffre pour ce qu'il est : un prix demandé, qui inclut ou non les charges alors que le seuil légal porte sur le loyer hors charges, mesuré sur les douze villes que nous couvrons et tiré vers Amsterdam. Il dit comment l'offre est tarifée — pas comment chaque logement est classé, ce que seuls ses points décident.

Le mot figure sur presque toutes les annonces qui visent les internationaux, le plus souvent comme argument de vente. Mieux vaut savoir ce qu'il signifie réellement avant de le lire comme une promesse.

Pourquoi l'autre porte vous est fermée

Le logement social ne s'attribue pas sur candidature mais par une plateforme régionale où l'on accumule des points. Dans la région d'Amsterdam, depuis janvier 2023, ces points viennent de deux choses : depuis combien de temps vous êtes inscrit, et avec quelle activité vous répondez aux annonces. S'inscrire et attendre n'y est pas une stratégie — les points de recherche ne s'accumulent que si vous postulez.

Les chiffres disent le reste. À Amsterdam, la durée d'inscription moyenne avant d'être logé était de 9,9 ans en 2025, en légère hausse après plusieurs années de baisse. Et ce chiffre mesure la durée d'inscription de ceux qui ont obtenu un logement, pas la durée d'une recherche active, qui est plus courte. Dans un cas comme dans l'autre, ce n'est pas un calendrier pour quelqu'un qui a besoin d'une adresse en octobre.

Les conditions ne sont pas triviales non plus. Vous devez être inscrit auprès d'une commune, ce qui suppose une adresse ; il vous faut un BSN ; et il vous faut soit la nationalité d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, soit un titre de séjour valable. Environ la moitié des communes néerlandaises exigent en plus un permis de logement — une huisvestingsvergunning — avec un lien local comme le travail ou les études. Des plafonds de revenus s'appliquent également : 51 537 euros par an pour une personne seule, 56 910 pour deux personnes ou plus en 2026.

L'arithmétique est donc simple. Si vous arrivez cette année, le secteur libre n'est pas une option parmi deux. C'est l'option, et plus tôt vous le traiterez comme telle, moins vous perdrez de temps.

Il a rétréci en 2024, et le mot ne veut plus dire ce qu'il disait

Avant juillet 2024, un bailleur pouvait en pratique placer un logement assez ordinaire dans le secteur libre en demandant un loyer suffisamment élevé. La Wet betaalbare huur y a mis fin : les logements qui totalisent 144 à 186 points sont devenus du locatif intermédiaire réglementé, avec un loyer maximum, pour tout contrat signé à partir de cette date. Le secteur libre n'a gardé que ce qui atteint 187 points ou plus.

La conséquence pratique pour vous est directe. Une annonce décrite comme « vrije sector » peut n'en être rien — le label suit le prix demandé, la loi suit les points. S'il s'avère que votre logement totalise 186 points ou moins, il a un loyer maximum légal quoi qu'ait dit l'annonce.

Cela vaut dix minutes de votre temps avant de signer, et c'est le sujet d'un guide à part entière.

Ce que vous conservez dans le secteur libre

L'essentiel des protections, le plafond de loyer étant l'exception notable. La caution est limitée par la loi à deux mois de loyer hors charges. Une agence de location qui travaille pour le bailleur n'a pas le droit de vous facturer des frais pour le même bien. Depuis le 1er janvier 2025, le bailleur doit vous remettre le calcul des points à chaque nouveau contrat, dans tous les segments, secteur libre compris.

Les hausses annuelles sont plafonnées ici aussi : 4,4 % à partir du 1er janvier 2026 dans le secteur libre — un plafond fixé à la progression moyenne des salaires conventionnels majorée d'un point. C'est une loi temporaire, prolongée jusqu'au 1er mai 2029 et à réexaminer en 2027 : voyez-la comme une protection que vous avez aujourd'hui, pas comme un acquis permanent.

Les charges peuvent être contrôlées par la Huurcommissie si votre contrat a été signé le 1er juillet 2024 ou après ; pour un bail plus ancien du secteur libre, cette voie n'est ouverte que dans certains cas. Les défauts d'entretien, c'est autre chose, et la différence compte : dans le secteur libre, la Huurcommissie ne peut rendre qu'un avis, et seulement si vous et votre bailleur convenez par écrit de le demander. Contre l'humidité ou une fuite, votre vraie voie est le juge cantonal (kantonrechter).

La protection contre la résiliation n'est pas non plus un privilège du secteur réglementé. Un bailleur ne peut pas mettre fin à sa guise à un bail à durée indéterminée : il lui faut un motif reconnu par la loi, comme le besoin propre urgent ou un comportement gravement fautif du locataire. Et si vous n'acceptez pas le congé, le bail continue — le bailleur doit saisir le tribunal, et vous pouvez rester jusqu'à ce que le juge tranche. Une lettre de résiliation n'est pas, à elle seule, une date à laquelle déménager.

Autre chose qui a changé en votre faveur : depuis le 1er janvier 2026, un loyer élevé ne vous ferme plus la porte de l'allocation logement. Un locataire aux revenus modestes peut désormais toucher la huurtoeslag dans le secteur libre ; l'allocation reste calculée sur les 932,93 premiers euros de loyer. Ce qui a disparu, c'est le plafond qui excluait du droit, pas celui du calcul.

Ce que vous n'avez pas

Pas de loyer maximum. Au-dessus de 186 points, le prix est celui que le marché supporte, et dans les villes ce marché est tendu. C'est toute la différence, et elle est grande.

Pas de plafond de revenus non plus — mais l'inverse : les bailleurs fixent leur propre exigence de revenus, couramment trois à quatre fois le loyer mensuel hors charges en brut, et ils s'y tiennent. C'est cette exigence, et non le loyer lui-même, qui écarte la plupart des candidats.

Méfiez-vous des contrats temporaires. Depuis le 1er juillet 2024, le contrat à durée indéterminée est la norme, et un contrat à durée déterminée n'est licite que pour les groupes précis qu'énumère un décret — les étudiants venus de l'étranger en font partie — pour deux ans au maximum. Hors de ces cas, un contrat présenté comme temporaire vaut contrat à durée indéterminée, avec la pleine protection contre la résiliation. Si l'on vous a remis un contrat temporaire, il vaut la peine de vérifier dans quel cas vous êtes avant de partir à la date qui y est écrite.

Enfin, clairement : cette page explique comment le marché est organisé. Elle ne vous dit pas ce que vaut votre propre logement ni de quelles règles relève votre propre contrat — cela, seuls les points de votre logement et la date de votre contrat le décident.

Questions fréquentes

Que signifie « vrije sector » sur une annonce ?

Que le bailleur considère le logement comme échappant au plafond légal de loyer. Depuis juillet 2024, ce n'est vrai qu'au-dessus de 186 points sur le barème officiel, pour les contrats signés à partir de cette date. Le label reflète le prix demandé ; la loi suit les points.

Puis-je demander un logement social en tant qu'étranger ?

Oui. Il vous faut un BSN, une inscription auprès d'une commune, et soit la nationalité d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, soit un titre de séjour valable — ce qui est contrôlé, c'est votre droit de séjour, et la nationalité n'est qu'une des façons de l'avoir. Mais l'attribution repose sur des points construits par la durée d'inscription et les candidatures actives, la durée d'inscription moyenne avant d'être logé à Amsterdam était de 9,9 ans en 2025, et des plafonds de revenus de 51 537 euros pour une personne seule ou 56 910 pour deux personnes ou plus s'appliquent.

Le secteur libre est-il dérégulé ?

Non. Il n'a pas de loyer maximum, mais le plafond de la caution, l'interdiction des frais d'agence facturés au locataire, le plafond de hausse annuelle de 4,4 % en 2026, l'obligation de remettre le calcul des points et la protection contre la résiliation s'y appliquent tous. Les charges peuvent être contrôlées quand le contrat date du 1er juillet 2024 ou d'après ; les défauts d'entretien, eux, relèvent du juge cantonal (kantonrechter) et non de la Huurcommissie.

Pourquoi les bailleurs demandent-ils trois à quatre fois le loyer ?

Parce que rien ne les en empêche, et parce que la demande le permet. C'est une exigence de revenus fixée par le bailleur, pas une règle légale — mais elle est appliquée systématiquement, et c'est la première raison de refus des candidatures. Elle se calcule normalement sur le loyer hors charges, sans les charges.

Le secteur libre a-t-il vraiment rétréci ?

Oui. Les logements totalisant 144 à 186 points sont passés dans le segment intermédiaire réglementé pour les contrats signés à partir du 1er juillet 2024. La frontière du secteur libre est montée à 187 points.

On m'a remis un contrat temporaire. Est-ce normal ?

Pas par défaut. Depuis le 1er juillet 2024, les contrats à durée indéterminée sont la norme et les contrats à durée déterminée ne sont licites que pour les groupes énumérés par un décret, dont les étudiants venus de l'étranger, pour deux ans au maximum. Hors de ces cas, le contrat vaut contrat à durée indéterminée et vous conservez la pleine protection contre la résiliation.

Sources

Information générale, vérifiée auprès des sources citées. Ne remplace pas un renseignement auprès de l'office compétent.