Der freie Sektor (vrije sector), und warum das die Tür ist, die Ihnen offensteht

Was der freie Sektor ist

Der niederländische Mietmarkt besteht aus zwei Hälften. Auf der einen Seite der regulierte Wohnraum, wo ein Punktesystem eine Höchstmiete festlegt. Auf der anderen der freie Sektor (vrije sector, der liberalisierte Sektor), wo es keine gesetzliche Obergrenze gibt und der Vermieter den Preis bestimmt. Seit dem 1. Juli 2024 verläuft die Grenze bei 187 Punkten: ab dieser Punktzahl, und bei einem seit diesem Datum geschlossenen Vertrag, gehört eine Wohnung zum freien Sektor.

Von den Wohnungen, die wir als Apartment, Haus oder Studio einordnen, werden 77,1 % oberhalb von 1.228,07 Euro im Monat angeboten, der Schwelle für 2026. Lesen Sie diese Zahl als das, was sie ist: ein geforderter Preis, der Nebenkosten enthalten kann oder nicht, während die gesetzliche Schwelle auf die Kaltmiete abstellt, gemessen über die zwölf Städte, die wir abdecken, mit einem Schwerpunkt auf Amsterdam. Sie sagt, wie das Angebot bepreist ist, nicht, wie jede einzelne Wohnung eingeordnet ist, denn das entscheiden allein ihre Punkte.

Das Wort steht auf fast jedem Inserat, das sich an Internationals richtet, meist als Verkaufsargument. Es lohnt sich zu wissen, was es tatsächlich bedeutet, bevor man es als Versprechen liest.

Der freie Sektor nach Stadt: Anteil der Wohnungen über der Grenze und verlangte Mieten

Mieten im freien Sektor nach Stadt, und wo diese Wohnungen angeboten werden

Die Tabelle oben liest sich Stadt für Stadt. Für jede Stadt, die wir abdecken, nennt sie den Anteil der Wohnungen (Apartments, Häuser und Studios), die über 1.228,07 Euro angeboten werden, und dann, was diese Wohnungen verlangen: den Median und die Spanne, in der die mittlere Hälfte liegt. In Den Haag, dem größten Markt, den wir verfolgen, werden 84,0 % der Wohnungen über der Grenze angeboten, zu einem Median von 2.400 Euro im Monat, und die Hälfte davon verlangt zwischen 1.915 und 2.950 Euro.

Es sind Angebotsmieten aktueller Inserate, gemessen am 2026-10-25 und aus unserer Datenbank neu gelesen, während sich der Bestand bewegt. Sie sagen, was Ihnen angeboten wird, wenn Sie jetzt zu suchen beginnen, also die Zahl, mit der ein Budget rechnen muss, und nicht, was Mieter zahlen, die vor Jahren unterschrieben haben.

Wohnungen des freien Sektors stehen nicht an einem Ort. Sie verteilen sich auf die landesweiten Mietportale, die Websites von Maklern (makelaars) und hin und wieder private Vermieter, die selbst inserieren, und dieselbe Wohnung kann auf mehreren davon stehen. Keine einzelne Website hat das ganze Angebot: Wer nur auf einer sucht, sieht nur einen Teil des Marktes.

Sozialwohnungen laufen über einen ganz anderen Kanal: regionale Plattformen, auf denen man sich registriert und Punkte sammelt, wie weiter unten beschrieben. Die Wohnungen in der Tabelle stammen aus dem ersten Kanal, nicht von diesen Plattformen.

Warum Ihnen die andere Tür verschlossen ist

Sozialer Wohnraum wird nicht auf Bewerbung vergeben, sondern über eine regionale Plattform, auf der man Punkte sammelt. In der Region Amsterdam zählen seit Januar 2023 zwei Dinge: wie lange Sie eingeschrieben sind, und wie aktiv Sie auf Inserate reagieren. Einschreiben und abwarten ist dort keine Strategie: Suchpunkte sammeln sich nur an, wenn Sie sich bewerben.

Die Zahlen sagen den Rest. In Amsterdam lag die durchschnittliche Einschreibedauer vor der Wohnungszuteilung 2025 bei 9,9 Jahren, nach mehreren Jahren des Rückgangs leicht gestiegen. Und diese Zahl misst die Einschreibedauer derjenigen, die tatsächlich eine Wohnung bekommen haben, nicht die Dauer einer aktiven Suche, die kürzer ist. So oder so ist das kein Zeitplan für jemanden, der im Oktober eine Adresse braucht.

Auch die Voraussetzungen sind nicht trivial. Sie müssen bei einer Gemeinde gemeldet sein, wofür Sie eine Adresse brauchen; Sie brauchen eine BSN; und Sie brauchen entweder die Staatsangehörigkeit eines EU-, EWR- oder des Schweizer Staates oder einen gültigen Aufenthaltstitel. Rund die Hälfte der niederländischen Gemeinden verlangt zusätzlich eine Wohngenehmigung, eine huisvestingsvergunning, mit örtlicher Bindung wie Arbeit oder Studium. Auch Einkommensgrenzen gelten: 51.537 Euro im Jahr für eine Person, 56.910 für zwei oder mehr im Jahr 2026.

Die Rechnung ist also einfach. Wenn Sie dieses Jahr ankommen, ist der freie Sektor nicht eine Option von zweien. Er ist die Option, und je früher Sie ihn so behandeln, desto weniger Zeit verlieren Sie.

Er ist 2024 geschrumpft, und das Wort bedeutet nicht mehr, was es bedeutete

Vor Juli 2024 konnte ein Vermieter eine ziemlich gewöhnliche Wohnung in der Praxis in den freien Sektor bringen, indem er eine hoch genug angesetzte Miete verlangte. Die Wet betaalbare huur hat dem ein Ende gesetzt: Wohnungen mit 144 bis 186 Punkten wurden zu reguliertem mittlerem Mietsegment mit einer Höchstmiete, für jeden ab diesem Datum geschlossenen Vertrag. Der freie Sektor behielt nur, was 187 Punkte oder mehr erreicht.

Die praktische Folge für Sie ist unmittelbar. Ein als « vrije sector » beschriebenes Inserat kann alles andere als das sein: das Etikett folgt dem geforderten Preis, das Gesetz folgt den Punkten. Stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung 186 Punkte oder weniger erreicht, gilt für sie eine gesetzliche Höchstmiete, was auch immer im Inserat stand.

Das ist zehn Minuten Ihrer Zeit wert, bevor Sie unterschreiben, und es ist das Thema eines eigenen Ratgebers.

Was Sie im freien Sektor behalten

Die meisten Schutzrechte, wobei die Mietpreisdeckelung die auffällige Ausnahme ist. Die Kaution ist gesetzlich auf zwei Monatskaltmieten begrenzt. Ein Vermittler, der für den Vermieter arbeitet, darf Ihnen für dieselbe Wohnung keine Gebühr berechnen. Seit dem 1. Januar 2025 muss der Vermieter Ihnen bei jedem neuen Vertrag die Punkteberechnung aushändigen, in jedem Segment, den freien Sektor eingeschlossen.

Auch die jährlichen Erhöhungen sind hier gedeckelt: 4,4 % ab dem 1. Januar 2026 im freien Sektor: eine Obergrenze in Höhe der durchschnittlichen Tariflohnentwicklung plus einem Prozentpunkt. Es ist ein befristetes Gesetz, verlängert bis zum 1. Mai 2029 und 2027 zur Überprüfung anstehend: Sehen Sie es als Schutz, den Sie jetzt haben, nicht als dauerhafte Gegebenheit.

Die Nebenkosten kann die Huurcommissie überprüfen, wenn Ihr Vertrag am oder nach dem 1. Juli 2024 geschlossen wurde; bei einem älteren Vertrag im freien Sektor steht dieser Weg nur in bestimmten Fällen offen. Bei Mängeln liegt es anders, und dieser Unterschied zählt: Im freien Sektor kann die Huurcommissie nur eine Stellungnahme abgeben, und nur wenn Sie und Ihr Vermieter schriftlich zustimmen, sie einzuholen. Gegen Feuchtigkeit oder ein Leck ist Ihr eigentlicher Weg der Kantonrichter (kantonrechter).

Auch der Kündigungsschutz ist kein Vorrecht des regulierten Sektors. Ein Vermieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis nicht nach Belieben beenden: Er braucht einen gesetzlich anerkannten Grund, etwa dringenden Eigenbedarf oder anhaltend schlechtes Mieterverhalten. Und wenn Sie der Kündigung nicht zustimmen, läuft das Mietverhältnis weiter: der Vermieter muss vor Gericht ziehen, und Sie dürfen bleiben, bis der Richter entscheidet. Ein Kündigungsschreiben ist für sich genommen kein Auszugstermin.

Noch etwas hat sich zu Ihren Gunsten geändert: Seit dem 1. Januar 2026 verschliesst eine hohe Miete den Anspruch auf Wohngeld nicht mehr. Ein Mieter mit bescheidenem Einkommen kann die huurtoeslag jetzt auch im freien Sektor erhalten; berechnet wird sie weiterhin auf die ersten 932,93 Euro Miete. Weggefallen ist die Obergrenze für den Anspruch, nicht die für die Berechnung.

Was Sie nicht bekommen

Keine Höchstmiete. Oberhalb von 186 Punkten ist der Preis das, was der Markt hergibt, und in den Städten ist dieser Markt eng. Das ist der ganze Unterschied, und er ist groß.

Auch keine Einkommensobergrenze, sondern das Gegenteil: Vermieter setzen ihre eigene Einkommensanforderung, üblich sind das Drei- bis Vierfache der monatlichen Kaltmiete brutto, und sie halten daran fest. Diese Anforderung, nicht die Miete selbst, schließt die meisten Bewerber aus.

Vorsicht bei befristeten Verträgen. Seit dem 1. Juli 2024 ist der unbefristete Vertrag die Regel, und ein befristeter ist nur für die Gruppen zulässig, die eine Verordnung aufzählt (Studierende, die aus dem Ausland kommen, gehören dazu), für höchstens zwei Jahre. Außerhalb dieser Fälle gilt ein als befristet vorgelegter Vertrag als unbefristet, mit vollem Kündigungsschutz. Wenn man Ihnen einen befristeten Vertrag ausgehändigt hat, lohnt es sich zu prüfen, in welchem Fall Sie sind, bevor Sie zu dem darin genannten Datum ausziehen.

Zum Schluss, ganz offen: Diese Seite erklärt, wie der Markt organisiert ist. Sie sagt Ihnen nicht, was Ihre eigene Wohnung wert ist oder unter welche Regeln Ihr eigener Vertrag fällt: das entscheiden allein die Punkte Ihrer Wohnung und das Datum Ihres Vertrags.

Häufige Fragen

Quellen

• Gesetzliche Änderungen zum 1. Januar 2026, Huurcommissie
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Wet vaste huurcontracten, in Kraft seit dem 1. Juli 2024, Rijksoverheid
• Wartezeiten für sozialen Wohnraum in Amsterdam, AFWC (Jaarbericht 2026)
• Einkommensgrenzen für sozialen Wohnraum 2026, Volkshuisvesting Nederland
• Basisregistratie Personen (BRP), Rijksoverheid
• Die Erhöhungsgrenze im freien Sektor gilt bis zum 1. Mai 2029, Rijksoverheid

Allgemeine Information, anhand der genannten Quellen geprüft. Ersetzt keine Auskunft beim zuständigen Amt.

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