Il vrije sector, e perché è la porta che vi resta aperta

Il vrije sector è la parte del mercato dell'affitto senza affitto massimo: gli alloggi che totalizzano 187 punti o più. È lì che un nuovo arrivato trova davvero casa, perché l'alloggio sociale passa da attese di anni. Il 81,0 % degli alloggi che classifichiamo come appartamento, casa o monolocale è OFFERTO sopra la soglia di 1.228,07 euro — un prezzo richiesto, che può comprendere le spese, misurato su dodici città con Amsterdam in testa. In questo settore conservate quasi tutte le tutele dell'inquilino; quella che perdete è il tetto dell'affitto.

Dati misurati il 2026-09-09

Che cos'è il vrije sector

Il mercato dell'affitto olandese funziona in due metà. Da una parte l'alloggio regolato, dove un sistema a punti fissa un affitto massimo. Dall'altra il vrije sector — il settore libero o liberalizzato — dove non esiste un massimo legale e il locatore fissa il prezzo. Dal 1º luglio 2024 il confine tra i due è a 187 punti: da quel punteggio in su, e con un contratto firmato da quella data, un alloggio è nel settore libero.

Degli alloggi che classifichiamo come appartamento, casa o monolocale, il 81,0 % è offerto sopra 1.228,07 euro al mese, la soglia del 2026. Leggete quella cifra per quello che è: un prezzo richiesto, che può comprendere le spese oppure no, mentre la soglia legale riguarda l'affitto al netto delle spese, misurato sulle dodici città che seguiamo e con il peso maggiore su Amsterdam. Dice come è prezzata l'offerta — non come è classificato ogni alloggio, cosa che decidono soltanto i suoi punti.

La parola compare su quasi ogni annuncio rivolto agli stranieri, di solito come argomento di vendita. Vale la pena sapere che cosa significa davvero prima di leggerla come una promessa.

Perché l'altra porta per voi è chiusa

L'alloggio sociale non si assegna su domanda ma attraverso una piattaforma regionale in cui accumulate punti. Nella regione di Amsterdam, da gennaio 2023, quei punti vengono da due cose: da quanto tempo siete iscritti e quanto attivamente rispondete agli annunci. Iscriversi e aspettare lì non è una strategia — i punti di ricerca si accumulano solo se vi candidate.

Le cifre dicono il resto. Ad Amsterdam la durata media di iscrizione prima dell'assegnazione è stata di 9,9 anni nel 2025, in lieve rialzo dopo diversi anni di calo. E quella cifra misura il tempo di iscrizione di chi un alloggio l'ha ottenuto, non quanto dura una ricerca attiva, che è più breve. In ogni caso non è un tempo per chi ha bisogno di un indirizzo a ottobre.

Nemmeno le condizioni sono banali. Dovete essere iscritti presso un comune, il che richiede un indirizzo; vi serve un BSN; e vi serve la cittadinanza di un paese dell'UE, del SEE o della Svizzera, oppure un permesso di soggiorno valido. Circa la metà dei comuni olandesi chiede inoltre un permesso di abitazione — una huisvestingsvergunning — con un legame locale come il lavoro o lo studio. Valgono anche limiti di reddito: 51.537 euro l'anno per una persona, 56.910 per due o più nel 2026.

Il conto quindi è semplice. Se arrivate quest'anno, il vrije sector non è una delle due opzioni. È l'opzione, e prima lo trattate come tale, meno tempo perdete.

Si è ristretto nel 2024, e la parola non significa più quello che significava

Prima di luglio 2024 un locatore poteva in pratica portare nel settore libero un alloggio piuttosto ordinario chiedendo un affitto abbastanza alto. La Wet betaalbare huur ha messo fine a tutto questo: gli alloggi che totalizzano da 144 a 186 punti sono diventati alloggi regolati del segmento intermedio, con un affitto massimo, per ogni contratto firmato da quella data. Il settore libero ha tenuto solo ciò che totalizza 187 punti o più.

La conseguenza pratica per voi è diretta. Un annuncio descritto come «vrije sector» può non esserlo affatto — l'etichetta segue il prezzo richiesto, la legge segue i punti. Se il vostro alloggio risulta avere 186 punti o meno, ha un affitto massimo legale qualunque cosa dicesse l'annuncio.

Vale dieci minuti del vostro tempo prima di firmare, ed è l'argomento di una guida a parte.

Che cosa conservate nel settore libero

Quasi tutte le tutele, e il tetto dell'affitto è l'eccezione che conta. La cauzione è limitata per legge a due mensilità di affitto al netto delle spese. Un'agenzia che lavora per il locatore non può farvi pagare una commissione per lo stesso alloggio. Dal 1º gennaio 2025 il locatore deve consegnarvi il calcolo dei punti con ogni nuovo contratto, in ogni segmento, settore libero compreso.

Anche gli aumenti annuali hanno un tetto qui: 4,4 % dal 1º gennaio 2026 nel settore libero — un massimo fissato sulla crescita media delle retribuzioni contrattuali più un punto. È una legge temporanea, prorogata fino al 1º maggio 2029 e da rivedere nel 2027: consideratela una tutela che avete adesso, non un dato permanente.

Le spese accessorie, i servicekosten, possono essere verificate dalla Huurcommissie se il vostro contratto è stato firmato il 1º luglio 2024 o dopo; per un contratto di settore libero più vecchio quella via è aperta solo in certi casi. Con i difetti di manutenzione è diverso, e la differenza conta: nel settore libero la Huurcommissie può solo esprimere un parere, e solo se voi e il vostro locatore siete d'accordo per iscritto nel chiederlo. Contro l'umidità o una perdita, la vostra vera via è il giudice di primo grado, il kantonrechter.

Nemmeno la tutela contro la disdetta è un privilegio del settore regolato. Un locatore non può chiudere a piacimento un contratto a tempo indeterminato: gli serve un motivo che la legge riconosce, come l'uso proprio urgente o la cattiva condotta dell'inquilino. E se non accettate la disdetta, la locazione prosegue — il locatore deve andare in tribunale, e voi potete restare finché il giudice non decide. Una lettera di disdetta non è di per sé una data di trasloco.

Un'altra cosa cambiata a vostro favore: dal 1º gennaio 2026 un affitto alto non vi esclude più dal sussidio d'affitto. Un inquilino con un reddito modesto può ricevere lo huurtoeslag anche nel settore libero; il contributo resta calcolato sui primi 932,93 euro di affitto. È sparito il tetto che toglieva il diritto, non quello del calcolo.

Che cosa non avete

Nessun affitto massimo. Sopra 186 punti il prezzo è quello che il mercato regge, e nelle città quel mercato è teso. È tutta qui la differenza, ed è grande.

Nemmeno un limite di reddito — ma il contrario: i locatori fissano il proprio requisito di reddito, di solito da tre a quattro volte l'affitto mensile al netto delle spese, al lordo delle imposte, e lo fanno rispettare. È quel requisito, non l'affitto in sé, a escludere la maggior parte dei candidati.

Attenzione ai contratti temporanei. Dal 1º luglio 2024 il contratto a tempo indeterminato è la norma, e un contratto a termine è lecito solo per i gruppi specifici che un decreto del governo elenca — tra cui gli studenti che arrivano dall'estero — per due anni al massimo. Fuori da quei casi un contratto presentato come temporaneo vale come contratto a tempo indeterminato, con piena tutela contro la disdetta. Se vi hanno dato un contratto temporaneo, vale la pena controllare in quale caso vi trovate prima di andarvene alla data che vi è scritta.

Infine, chiaramente: questa pagina spiega come è organizzato il mercato. Non vi dice quanto vale il vostro alloggio né sotto quali regole ricade il vostro contratto — questo lo decidono soltanto i punti del vostro alloggio e la data del vostro contratto.

Domande frequenti

Che cosa significa «vrije sector» su un annuncio?

Che il locatore considera l'alloggio libero dal tetto legale dell'affitto. Da luglio 2024 questo è vero solo sopra 186 punti nel sistema di punteggio ufficiale, per i contratti firmati da quella data. L'etichetta segue il prezzo richiesto; la legge segue i punti.

Posso chiedere un alloggio sociale da straniero?

Sì. Vi servono un BSN, l'iscrizione presso un comune e la cittadinanza di un paese dell'UE, del SEE o della Svizzera oppure un permesso di soggiorno valido — ciò che si verifica è il vostro diritto di soggiorno, e la cittadinanza è solo una delle vie per averlo. Ma l'assegnazione va a punti, costruiti sulla durata dell'iscrizione e sulle candidature attive, ad Amsterdam la durata media di iscrizione prima dell'assegnazione è stata di 9,9 anni nel 2025, e valgono limiti di reddito di 51.537 euro per una persona o 56.910 per due o più.

Il settore libero è deregolamentato?

No. Non ha un affitto massimo, ma valgono il limite alla cauzione, il divieto di commissioni d'agenzia a carico dell'inquilino, il tetto dell'aumento annuale del 4,4 % nel 2026, l'obbligo di consegnare il calcolo dei punti e la tutela contro la disdetta. Le spese accessorie possono essere verificate quando il contratto è del 1º luglio 2024 o successivo; i difetti di manutenzione, invece, vanno dal giudice di primo grado e non alla Huurcommissie.

Perché i locatori chiedono tre o quattro volte l'affitto?

Perché nulla glielo impedisce e perché la domanda lo consente. È un requisito di reddito fissato dal locatore, non una regola di legge — ma viene applicato con costanza, ed è la ragione principale per cui le candidature vengono respinte. Di norma si calcola sull'affitto al netto delle spese.

Il settore libero si è davvero ristretto?

Sì. Gli alloggi che totalizzano da 144 a 186 punti sono passati al segmento intermedio regolato per i contratti firmati dal 1º luglio 2024. Il confine del settore libero si è spostato a 187 punti.

Mi hanno dato un contratto temporaneo. È normale?

Non è il regime predefinito. Dal 1º luglio 2024 il contratto a tempo indeterminato è la norma e quello a termine è lecito solo per i gruppi elencati in un decreto del governo, tra cui gli studenti che arrivano dall'estero, per due anni al massimo. Fuori da quei casi il contratto vale come a tempo indeterminato e conservate la piena tutela contro la disdetta.

Fonti

Informazione generale, verificata sulle fonti citate. Non sostituisce un'informazione presso l'ufficio competente.

Da leggere dopo

RentalsNetherlands ti avvisa appena un annuncio corrisponde ai tuoi criteri, e prepara il tuo dossier di candidatura.

Vedi gli annunci