Il vrije sector, e perché è la porta che vi resta aperta

Che cos'è il vrije sector

Il mercato dell'affitto olandese funziona in due metà. Da una parte l'alloggio regolato, dove un sistema a punti fissa un affitto massimo. Dall'altra il vrije sector, il settore libero o liberalizzato, dove non esiste un massimo legale e il locatore fissa il prezzo. Dal 1º luglio 2024 il confine tra i due è a 187 punti: da quel punteggio in su, e con un contratto firmato da quella data, un alloggio è nel settore libero.

Degli alloggi che classifichiamo come appartamento, casa o monolocale, il 77,2 % è offerto sopra 1.228,07 euro al mese, la soglia del 2026. Leggete quella cifra per quello che è: un prezzo richiesto, che può comprendere le spese oppure no, mentre la soglia legale riguarda l'affitto al netto delle spese, misurato sulle dodici città che seguiamo e con il peso maggiore su Amsterdam. Dice come è prezzata l'offerta, non come è classificato ogni alloggio, cosa che decidono soltanto i suoi punti.

La parola compare su quasi ogni annuncio rivolto agli stranieri, di solito come argomento di vendita. Vale la pena sapere che cosa significa davvero prima di leggerla come una promessa.

Il vrije sector città per città: quota di alloggi sopra la soglia e affitti richiesti

Gli affitti del vrije sector città per città, e dove vengono pubblicati questi alloggi

La tabella qui sopra si legge città per città. Per ciascuna delle città che copriamo indica la quota di alloggi (appartamenti, case e monolocali) offerti sopra 1.228,07 euro, poi quanto chiedono questi alloggi: la mediana e l'intervallo in cui si colloca la metà centrale di essi. Nel mercato più grande che seguiamo, quello di L'Aia, il 84,0 % degli alloggi è offerto sopra la soglia, con una mediana di 2.400 euro al mese, e la metà di essi chiede tra 1.915 e 2.950 euro.

Sono prezzi richiesti su annunci attivi, misurati il 2026-10-24 e riletti nel nostro database man mano che l'offerta cambia. Dicono quanto vi verrà proposto se iniziate a cercare adesso, la cifra su cui deve contare un budget, e non quanto pagano inquilini che hanno firmato anni fa.

Gli alloggi del vrije sector non sono pubblicati in un solo posto. Sono distribuiti tra i grandi portali nazionali di affitto, i siti delle agenzie (makelaars) e, di tanto in tanto, proprietari privati che pubblicano direttamente, e lo stesso alloggio può comparire su più di uno di essi. Nessun sito ha tutta l'offerta: cercare su uno solo significa vedere solo una parte del mercato.

L'alloggio sociale passa per un canale del tutto diverso: piattaforme regionali in cui ci si iscrive e si accumulano punti, descritte più sotto. Gli alloggi della tabella vengono dal primo canale, non da quelle piattaforme.

Perché l'altra porta per voi è chiusa

L'alloggio sociale non si assegna su domanda ma attraverso una piattaforma regionale in cui accumulate punti. Nella regione di Amsterdam, da gennaio 2023, quei punti vengono da due cose: da quanto tempo siete iscritti e quanto attivamente rispondete agli annunci. Iscriversi e aspettare lì non è una strategia: i punti di ricerca si accumulano solo se vi candidate.

Le cifre dicono il resto. Ad Amsterdam la durata media di iscrizione prima dell'assegnazione è stata di 9,9 anni nel 2025, in lieve rialzo dopo diversi anni di calo. E quella cifra misura il tempo di iscrizione di chi un alloggio l'ha ottenuto, non quanto dura una ricerca attiva, che è più breve. In ogni caso non è un tempo per chi ha bisogno di un indirizzo a ottobre.

Nemmeno le condizioni sono banali. Dovete essere iscritti presso un comune, il che richiede un indirizzo; vi serve un BSN; e vi serve la cittadinanza di un paese dell'UE, del SEE o della Svizzera, oppure un permesso di soggiorno valido. Circa la metà dei comuni olandesi chiede inoltre un permesso di abitazione, una huisvestingsvergunning, con un legame locale come il lavoro o lo studio. Valgono anche limiti di reddito: 51.537 euro l'anno per una persona, 56.910 per due o più nel 2026.

Il conto quindi è semplice. Se arrivate quest'anno, il vrije sector non è una delle due opzioni. È l'opzione, e prima lo trattate come tale, meno tempo perdete.

Si è ristretto nel 2024, e la parola non significa più quello che significava

Prima di luglio 2024 un locatore poteva in pratica portare nel settore libero un alloggio piuttosto ordinario chiedendo un affitto abbastanza alto. La Wet betaalbare huur ha messo fine a tutto questo: gli alloggi che totalizzano da 144 a 186 punti sono diventati alloggi regolati del segmento intermedio, con un affitto massimo, per ogni contratto firmato da quella data. Il settore libero ha tenuto solo ciò che totalizza 187 punti o più.

La conseguenza pratica per voi è diretta. Un annuncio descritto come «vrije sector» può non esserlo affatto: l'etichetta segue il prezzo richiesto, la legge segue i punti. Se il vostro alloggio risulta avere 186 punti o meno, ha un affitto massimo legale qualunque cosa dicesse l'annuncio.

Vale dieci minuti del vostro tempo prima di firmare, ed è l'argomento di una guida a parte.

Che cosa conservate nel settore libero

Quasi tutte le tutele, e il tetto dell'affitto è l'eccezione che conta. La cauzione è limitata per legge a due mensilità di affitto al netto delle spese. Un'agenzia che lavora per il locatore non può farvi pagare una commissione per lo stesso alloggio. Dal 1º gennaio 2025 il locatore deve consegnarvi il calcolo dei punti con ogni nuovo contratto, in ogni segmento, settore libero compreso.

Anche gli aumenti annuali hanno un tetto qui: 4,4 % dal 1º gennaio 2026 nel settore libero: un massimo fissato sulla crescita media delle retribuzioni contrattuali più un punto. È una legge temporanea, prorogata fino al 1º maggio 2029 e da rivedere nel 2027: consideratela una tutela che avete adesso, non un dato permanente.

Le spese accessorie, i servicekosten, possono essere verificate dalla Huurcommissie se il vostro contratto è stato firmato il 1º luglio 2024 o dopo; per un contratto di settore libero più vecchio quella via è aperta solo in certi casi. Con i difetti di manutenzione è diverso, e la differenza conta: nel settore libero la Huurcommissie può solo esprimere un parere, e solo se voi e il vostro locatore siete d'accordo per iscritto nel chiederlo. Contro l'umidità o una perdita, la vostra vera via è il giudice di primo grado, il kantonrechter.

Nemmeno la tutela contro la disdetta è un privilegio del settore regolato. Un locatore non può chiudere a piacimento un contratto a tempo indeterminato: gli serve un motivo che la legge riconosce, come l'uso proprio urgente o la cattiva condotta dell'inquilino. E se non accettate la disdetta, la locazione prosegue: il locatore deve andare in tribunale, e voi potete restare finché il giudice non decide. Una lettera di disdetta non è di per sé una data di trasloco.

Un'altra cosa cambiata a vostro favore: dal 1º gennaio 2026 un affitto alto non vi esclude più dal sussidio d'affitto. Un inquilino con un reddito modesto può ricevere lo huurtoeslag anche nel settore libero; il contributo resta calcolato sui primi 932,93 euro di affitto. È sparito il tetto che toglieva il diritto, non quello del calcolo.

Che cosa non avete

Nessun affitto massimo. Sopra 186 punti il prezzo è quello che il mercato regge, e nelle città quel mercato è teso. È tutta qui la differenza, ed è grande.

Nemmeno un limite di reddito, ma il contrario: i locatori fissano il proprio requisito di reddito, di solito da tre a quattro volte l'affitto mensile al netto delle spese, al lordo delle imposte, e lo fanno rispettare. È quel requisito, non l'affitto in sé, a escludere la maggior parte dei candidati.

Attenzione ai contratti temporanei. Dal 1º luglio 2024 il contratto a tempo indeterminato è la norma, e un contratto a termine è lecito solo per i gruppi specifici che un decreto del governo elenca, tra cui gli studenti che arrivano dall'estero, per due anni al massimo. Fuori da quei casi un contratto presentato come temporaneo vale come contratto a tempo indeterminato, con piena tutela contro la disdetta. Se vi hanno dato un contratto temporaneo, vale la pena controllare in quale caso vi trovate prima di andarvene alla data che vi è scritta.

Infine, chiaramente: questa pagina spiega come è organizzato il mercato. Non vi dice quanto vale il vostro alloggio né sotto quali regole ricade il vostro contratto: questo lo decidono soltanto i punti del vostro alloggio e la data del vostro contratto.

Domande frequenti

Fonti

• Modifiche di legge dal 1º gennaio 2026, Huurcommissie
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Wet vaste huurcontracten, in vigore dal 1º luglio 2024, Rijksoverheid
• Tempi di attesa per l'alloggio sociale ad Amsterdam, AFWC (Jaarbericht 2026)
• Limiti di reddito per l'alloggio sociale 2026, Volkshuisvesting Nederland
• Basisregistratie Personen (BRP), Rijksoverheid
• Il tetto agli aumenti nel settore libero vale fino al 1º maggio 2029, Rijksoverheid

Informazione generale, verificata sulle fonti citate. Non sostituisce un'informazione presso l'ufficio competente.

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