Che cosa un locatore olandese può e non può chiedervi
Tre regole vi proteggono e non possono essere derogate per contratto: la cauzione non può superare due mensilità al netto delle spese (articolo 7:261b del Codice civile, dal 1º luglio 2023), l'affitto è limitato da un sistema a punti per gli alloggi fino a 186 punti (Wet betaalbare huur, 1º luglio 2024), e un'agenzia non può farvi pagare la ricerca dell'alloggio.
Aggiornato il 2026-09-08
La cauzione è limitata a due mensilità
L'articolo 7:261b del Codice civile olandese pone un limite netto: la cauzione non può superare due mensilità di affitto al netto delle spese. La norma è in vigore dal 1º luglio 2023 con la Wet goed verhuurderschap.
È norma imperativa. Una clausola che chiede tre mensilità è nulla, anche se l'avete firmata, e anche se avevate acconsentito via e-mail in precedenza.
La cauzione va inoltre restituita entro quattordici giorni dalla fine della locazione, o trenta giorni se il locatore trattiene delle spese, che devono allora essere dettagliate.
Anche l'affitto ha un massimo legale
Dalla Wet betaalbare huur del 1º luglio 2024, un sistema a punti (woningwaarderingsstelsel) fissa un affitto massimo legale per gli alloggi valutati fino a 186 punti, nei contratti firmati a partire da quella data. Sotto i 144 punti, e per ogni stanza, il tetto vale qualunque sia la data del contratto. I punti derivano da superficie, classe energetica, dotazioni e posizione.
Dal 1º gennaio 2025 il locatore deve consegnarvi il conteggio a punti a ogni nuovo contratto, in qualunque segmento. Se non lo fa, chiedetelo: è un obbligo, non una cortesia.
Se l'affitto richiesto supera il massimo consentito dai punti, potete rivolgervi alla Huurcommissie, la commissione nazionale per gli affitti. Farlo non pone fine alla locazione.
Le commissioni d'agenzia a carico dell'inquilino sono vietate
Un'agenzia che lavora per il locatore non può far pagare a voi una commissione per lo stesso immobile. I tribunali olandesi giudicano costantemente che equivarrebbe a servire due padroni.
Spese contrattuali, spese amministrative e buonuscite chieste all'inquilino ricadono nello stesso divieto. Restano lecite le competenze per un servizio che avete davvero richiesto voi e che giova solo a voi.
La discriminazione nella selezione è illegale
La Wet goed verhuurderschap impone anche a locatori e agenzie una procedura di selezione trasparente e l'obbligo di spiegare, su richiesta, perché un candidato non è stato scelto.
Escludere un candidato per origine, nazionalità, genere o situazione familiare è vietato. I comuni dispongono di uno sportello di segnalazione e possono sanzionare il locatore.
Che cosa un locatore può legittimamente chiedere
Documento d'identità, prove di reddito, attestazione del datore di lavoro, estratti conto e una referenza di un precedente locatore sono richieste normali. Rifiutare di fornirle significa accettare che la candidatura non venga esaminata, ed è diritto del locatore.
Ciò che non può fare è conservare copie del vostro documento d'identità senza base giuridica, o chiedere informazioni estranee alla vostra capacità di pagare l'affitto.
Domande frequenti
Quale cauzione può chiedere un locatore olandese?
Non più di due mensilità al netto delle spese, in forza dell'articolo 7:261b del Codice civile, in vigore dal 1º luglio 2023. Una clausola che ne chieda di più è nulla.
Quando deve essermi restituita la cauzione?
Entro quattordici giorni dalla fine della locazione, o trenta giorni se il locatore trattiene spese, che vanno allora dettagliate.
Un'agenzia può farmi pagare una commissione?
Non per trovarvi un alloggio che già commercializzava per il locatore. Spese contrattuali e amministrative a carico dell'inquilino ricadono nello stesso divieto.
Che cos'è una puntentelling?
Un conteggio a punti che fissa l'affitto massimo legale di un alloggio. Dal 1º luglio 2024 il locatore deve fornirlo a ogni nuovo contratto.
Che fare se il mio affitto supera il massimo legale?
Rivolgersi alla Huurcommissie, la commissione nazionale per gli affitti. Farlo non pone fine alla locazione.
Fonti
- Articolo 7:261b del Codice civile olandese (limite di cauzione)
- Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
- Huurcommissie, commissione nazionale per gli affitti
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