Was ein niederländischer Vermieter verlangen darf und was nicht
Drei Regeln schützen Sie und können vertraglich nicht abbedungen werden: Die Kaution darf zwei Kaltmieten nicht übersteigen (Artikel 7:261b BW, seit 1. Juli 2023), die Miete ist für Wohnungen bis 186 Punkte durch ein Punktesystem gedeckelt (Wet betaalbare huur, 1. Juli 2024), und ein Makler darf Ihnen die Vermittlung nicht in Rechnung stellen.
Aktualisiert am 2026-09-08
Die Kaution ist auf zwei Monatsmieten begrenzt
Artikel 7:261b des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs setzt eine harte Grenze: Die Kaution darf zwei Kaltmieten nicht übersteigen: die Miete ohne Nebenkosten. Die Regel gilt seit dem 1. Juli 2023 mit der Wet goed verhuurderschap.
Sie ist zwingendes Recht. Eine Klausel über drei Monatsmieten ist nichtig, auch wenn Sie unterschrieben und vorher per E-Mail zugestimmt haben.
Die Kaution muss zudem binnen vierzehn Tagen nach Mietende zurückgezahlt werden, oder binnen dreißig Tagen, wenn der Vermieter Kosten einbehält, die dann aufzuschlüsseln sind.
Auch die Miete hat eine gesetzliche Höchstgrenze
Seit der Wet betaalbare huur vom 1. Juli 2024 legt ein Punktesystem (woningwaarderingsstelsel) für Wohnungen bis 186 Punkte eine gesetzliche Höchstmiete fest, bei Verträgen ab diesem Datum. Unter 144 Punkten und für jedes Zimmer gilt die Obergrenze unabhängig vom Vertragsdatum. Die Punkte ergeben sich aus Fläche, Energielabel, Ausstattung und Lage, und jede Punktzahl hat ihre eigene Obergrenze.
Seit dem 1. Januar 2025 muss der Vermieter Ihnen die Punkteberechnung zu jedem neuen Vertrag aushändigen, in welchem Segment auch immer. Tut er es nicht, verlangen Sie sie: Das ist eine Pflicht, keine Höflichkeit.
Übersteigt die verlangte Miete das nach Punkten zulässige Maximum, können Sie die Huurcommissie anrufen, die nationale Mietkommission. Ihr Mietverhältnis endet dadurch nicht.
Maklergebühren zulasten des Mieters sind verboten
Ein Makler, der für den Vermieter arbeitet, darf Ihnen für dasselbe Objekt keine Gebühr berechnen. Niederländische Gerichte urteilen dazu einheitlich, dass dies bedeutet, zwei Herren zu dienen.
Vertragsgebühren, Bearbeitungsgebühren und Abstandszahlungen zulasten des Mieters fallen unter dasselbe Verbot. Zulässig bleibt das Honorar für eine Leistung, die Sie selbst beauftragt haben und die allein Ihnen nützt.
Diskriminierung bei der Auswahl ist rechtswidrig
Die Wet goed verhuurderschap verpflichtet Vermieter und Makler zu einem transparenten Auswahlverfahren und dazu, auf Nachfrage zu erklären, warum ein Bewerber nicht berücksichtigt wurde.
Eine Ablehnung wegen Herkunft, Staatsangehörigkeit, Geschlecht oder Familienstand ist verboten. Gemeinden haben dafür eine Meldestelle und können den Vermieter mit einem Bußgeld belegen.
Was ein Vermieter berechtigterweise verlangen darf
Ausweis, Einkommensnachweise, Arbeitgeberbescheinigung, Kontoauszüge und eine Referenz des Vorvermieters sind übliche Anforderungen. Wer sie nicht liefert, dessen Mappe wird nicht geprüft, und das ist das Recht des Vermieters.
Nicht zulässig ist es, ohne Rechtsgrundlage Kopien Ihres Ausweises aufzubewahren oder Informationen zu verlangen, die nichts mit Ihrer Zahlungsfähigkeit zu tun haben.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution eines niederländischen Vermieters sein?
Höchstens zwei Kaltmieten, nach Artikel 7:261b BW, in Kraft seit dem 1. Juli 2023. Eine Klausel über mehr ist nichtig.
Wann muss meine Kaution zurückgezahlt werden?
Binnen vierzehn Tagen nach Mietende, oder binnen dreißig Tagen, wenn der Vermieter Kosten einbehält, die dann aufzuschlüsseln sind.
Darf ein Makler mir eine Gebühr berechnen?
Nicht für die Vermittlung einer Wohnung, die er bereits für den Vermieter angeboten hat. Vertrags- und Bearbeitungsgebühren zulasten des Mieters fallen unter dasselbe Verbot.
Was ist eine puntentelling?
Eine Punkteberechnung, die die gesetzliche Höchstmiete einer Wohnung festlegt. Seit dem 1. Juli 2024 muss der Vermieter sie zu jedem neuen Vertrag beilegen.
Was kann ich tun, wenn meine Miete über dem gesetzlichen Maximum liegt?
Die Huurcommissie anrufen, die nationale Mietkommission. Ihr Mietverhältnis endet dadurch nicht.
Quellen
- Artikel 7:261b niederländisches BGB (Kautionsgrenze)
- Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
- Huurcommissie, nationale Mietkommission
Allgemeine Information, anhand der genannten Quellen geprüft. Ersetzt keine Auskunft beim zuständigen Amt.