Eine Wohnung in den Niederlanden mieten, wenn man gerade angekommen ist: der ganze Weg, Schritt für Schritt

Wer neu ankommt, mietet auf dem privaten Markt: Sozialwohnungen werden über Wartelisten vergeben, die Jahre dauern. Bei 9.471 aktiven Anzeigen liegt die mittlere Angebotsmiete bei 1.850 Euro im Monat, und der Median pro Stadt reicht von 760 in Enschede bis 2.350 in Amsterdam. Vermieter verlangen meist ein Bruttoeinkommen vom Drei- bis Vierfachen der Kaltmiete und vollständige Unterlagen. Zahlen Sie nie vor einer Besichtigung und einem unterschriebenen Vertrag; die Kaution ist auf zwei Kaltmieten begrenzt.

Zahlen gemessen am 2026-09-23

Zwei Mietmärkte, und welcher Ihnen offensteht

Der niederländische Mietmarkt wird durch ein Punktesystem (woningwaarderingsstelsel) geteilt, das jede Wohnung nach Fläche, Energielabel, Ausstattung und Lage bewertet. Bis 186 Punkte hat die Wohnung eine gesetzliche Höchstmiete — für die Spanne von 144 bis 186 Punkten bei Verträgen, die seit dem 1. Juli 2024 geschlossen wurden. Ab 187 Punkten gehört sie zum freien Sektor (vrije sector), ohne Obergrenze: Der Vermieter legt den Preis fest.

Rund drei Viertel der Mietwohnungen des Landes gehören laut der niederländischen Regierung Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties), und deren Sozialwohnungen werden über regionale Wartelisten vergeben, nicht über eine Bewerbung. Punkte sammelt man vor allem durch die Dauer der Eintragung, und es gelten Einkommensgrenzen: 51.537 Euro im Jahr für eine Einzelperson im Jahr 2026, 56.910 Euro für zwei oder mehr Personen. In Amsterdam lag die durchschnittliche Eintragungsdauer bis zur Zuteilung 2025 bei 9,9 Jahren.

Einem Neuankömmling steht der private Markt offen: Wohnungen, die von privaten Eigentümern und Maklern vermietet werden, die meisten im freien Sektor, ein Teil im regulierten mittleren Segment, dazu Zimmer. Ein Zimmer ohne eigene Eingangstür, Küche und Toilette hat immer eine Höchstmiete nach seinem eigenen Punktesystem, egal welcher Preis verlangt wird.

In Wohngemeinschaften wählen oft die jetzigen Bewohner den nächsten Mitbewohner selbst aus, bei einem Kennenlernabend namens hospiteren. Dort wird man ebenso danach ausgewählt, wie man ins Haus passt, wie nach seinen Unterlagen.

Was es kostet

Bei 9.471 aktiven Anzeigen auf dem privaten Markt liegt die mittlere Angebotsmiete bei 1.850 Euro im Monat, und die mittlere Hälfte des Marktes liegt zwischen 1.200 und 2.500 Euro. Pro Stadt reicht der Median von 760 Euro in Enschede bis 2.350 in Amsterdam. Das sind Angebotspreise aus Online-Anzeigen, höchstens eine Stunde vor dem Aufruf dieser Seite neu gezählt.

Ein Teil des Abstands zwischen den Städten liegt einfach daran, was jede Stadt anbietet: Eine Studentenstadt voller Zimmer zeigt einen niedrigeren Median, ohne für dieselbe Wohnung günstiger zu sein. Vergleichen Sie Vergleichbares — die Zahlen nach Stadt und Wohnungsart stehen im Ratgeber dazu, was Mieten wirklich kostet.

Prüfen Sie, was die angegebene Miete enthält. Die Obergrenze der Kaution und das Einkommensvielfache, das die meisten Vermieter anwenden, werden beide auf die Kaltmiete (kale huur) berechnet, und eine Anzeige kann den einen oder den anderen Betrag zeigen. Sofern die Miete nicht als inklusive angegeben ist, rechnen Sie Energie, Wasser und Internet dazu.

Was ein Vermieter von Ihnen verlangt

Niederländische Mietunterlagen stehen auf vier Dokumenten: Reisepass, Personalausweis oder Aufenthaltstitel; eine Arbeitgeberbescheinigung (werkgeversverklaring), nicht älter als drei Monate; Ihre letzten drei Gehaltsabrechnungen; und drei Monate Kontoauszüge, auf denen dieses Gehalt eingeht. Manche Vermieter verlangen zusätzlich einen Auszug aus dem Einwohnerregister (uittreksel BRP) und eine Bescheinigung Ihres jetzigen Vermieters.

Die meisten Vermieter im freien Sektor erwarten ein Bruttomonatseinkommen vom Drei- bis Vierfachen der Kaltmiete, manchmal vom Fünffachen. Dieses Vielfache ist die Regel des Vermieters, nicht das Gesetz: Zwei Anzeigen mit derselben Miete können unterschiedliche Schwellen haben. Bei 1.500 Euro Miete bedeutet das Drei- bis Vierfache 4.500 bis 6.000 Euro brutto im Monat.

Wenn Sie gerade angekommen sind, haben Sie weder eine niederländische Gehaltsabrechnung noch eine Mietgeschichte in den Niederlanden. Beides ersetzt Ihr unterschriebener niederländischer Arbeitsvertrag: Bringen Sie ihn zu jeder Besichtigung mit. Liegt Ihr Einkommen unter der Schwelle, ist ein Bürge (borgsteller), der mit Ihnen unterschreibt, die übliche Antwort.

Die Reihenfolge, die funktioniert

Arbeitsvertrag, dann Wohnung, dann Anmeldung bei der Gemeinde, dann Bankkonto, dann DigiD. Die Anmeldung bei der Gemeinde setzt eine Adresse voraus und gibt Ihnen Ihre BSN, während viele Vermieter vor der Unterschrift nach einer BSN fragen. Der Weg aus diesem Kreis: Ihr Arbeitsvertrag, nicht Ihre BSN, überzeugt einen Vermieter, der Neuankömmlinge gewohnt ist.

Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen, bevor Sie mit der Suche beginnen. Ein Vermieter, der Bewerbungen vergleicht, entscheidet nach dem, was vor ihm liegt, und Unterlagen, die Sie drei Tage zusammensuchen, kommen nach den anderen an. Bitten Sie Ihren Arbeitgeber in der ersten Woche um die werkgeversverklaring: Das kostet ihn zehn Minuten.

Wenn Sie länger als vier Monate bleiben, ist die Anmeldung bei Ihrer Gemeinde gesetzlich vorgeschrieben. Buchen Sie den Termin, sobald Sie eine Adresse haben: Gemeinden haben oft mehrere Wochen Wartezeit, und Bankkonto und DigiD warten dahinter.

Die eine Regel gegen Betrug

Kein Geld vor einer Besichtigung und einem unterschriebenen Vertrag: keine Kaution, keine Reservierungsgebühr, keine erste Monatsmiete. Jeder Mietbetrug endet mit dieser Bitte, und gefälschte Anzeigen erscheinen auch auf bekannten Portalen: Der Name der Plattform beweist nichts.

Die Signale wiederholen sich: eine Miete weit unter den Preisen der Straße, ein Eigentümer im Ausland, der die Schlüssel per Kurier schicken will, Zahlung per Sofortüberweisung oder Zahlungslink, die Bitte um ein Foto Ihres Ausweises neben Ihrem Gesicht. Wenn Sie nicht vorbeikommen können, bitten Sie um einen Live-Videoanruf aus der Wohnung; eine Absage ist eine Antwort.

Vor jeder Überweisung sagt Ihnen das niederländische Grundbuchamt (Kadaster) für ein paar Euro, wem die Adresse gehört. Wenn Sie schon gezahlt haben, erstatten Sie Anzeige bei der Polizei, rufen Sie sofort Ihre Bank an — eine sehr frische Überweisung lässt sich manchmal zurückholen — und melden Sie die Anzeige der Plattform.

Ihre Rechte nach der Unterschrift

Die Kaution darf zwei Kaltmieten nicht übersteigen (Artikel 7:261b des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs, seit dem 1. Juli 2023), und eine Klausel, die mehr verlangt, ist nichtig. Ein Makler, der für den Vermieter arbeitet, darf Ihnen für dieselbe Wohnung keine Gebühren berechnen. Seit dem 1. Januar 2025 muss der Vermieter Ihnen bei jedem neuen Vertrag die Punkteberechnung aushändigen, in allen Segmenten.

Seit dem 1. Juli 2024 ist der unbefristete Mietvertrag die Regel. Ein befristeter Vertrag ist nur für die Gruppen zulässig, die eine Verordnung aufzählt, darunter Studierende aus dem Ausland, für höchstens zwei Jahre; außerhalb dieser Fälle gilt der Vertrag als unbefristet, und Sie behalten den vollen Kündigungsschutz.

Im freien Sektor darf die Miete 2026 um höchstens 4,4 % steigen, nach einem befristeten Gesetz, das bis zum 1. Mai 2029 gilt. Stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung bei einem seit dem 1. Juli 2024 geschlossenen Vertrag 186 Punkte oder weniger hat, gilt eine gesetzliche Höchstmiete, egal was die Anzeige sagte, und die Huurcommissie, die nationale Mietkommission, kann entscheiden.

Seit dem 1. Januar 2026 schließt eine hohe Miete Sie nicht mehr vom Mietzuschuss (huurtoeslag) aus: Ein Mieter mit geringerem Einkommen in einer abgeschlossenen Wohnung kann ihn auch im freien Sektor bekommen, berechnet auf einen gedeckelten Teil der Miete. Ein Zimmer ohne eigene Eingangstür, Küche und Toilette begründet in der Regel keinen Anspruch.

Häufige Fragen

Kann ein Neuankömmling in den Niederlanden eine Sozialwohnung bekommen?

Grundsätzlich ja, mit BSN, Anmeldung bei einer Gemeinde und Aufenthaltsrecht. Die Vergabe beruht aber auf Punkten, die vor allem durch die Dauer der Eintragung entstehen — in Amsterdam lag die durchschnittliche Eintragungsdauer bis zur Zuteilung 2025 bei 9,9 Jahren — und es gelten Einkommensgrenzen. In der Praxis mieten Neuankömmlinge auf dem privaten Markt.

Was kostet eine Mietwohnung in den Niederlanden?

Bei 9.471 aktiven Anzeigen liegt die mittlere Angebotsmiete bei 1.850 Euro im Monat, und die Hälfte der Wohnungen liegt zwischen 1.200 und 2.500. Amsterdam ist die teuerste der Städte, die wir verfolgen, Enschede die günstigste.

Welches Einkommen braucht man zum Mieten?

Die meisten Vermieter im freien Sektor verlangen ein Bruttomonatseinkommen vom Drei- bis Vierfachen der Kaltmiete. Das ist ihre Regel, nicht das Gesetz, daher schwankt die Schwelle von Anzeige zu Anzeige; darunter ist ein Bürge der übliche Weg.

Braucht man eine BSN, um zu mieten?

Nicht für die Bewerbung. Die BSN bekommt man mit der Anmeldung bei der Gemeinde, und dafür braucht man eine Adresse: Die Wohnung kommt also zuerst. Bei der Besichtigung zählt Ihr Arbeitsvertrag.

Ist es normal, vor der Besichtigung eine Kaution zu zahlen?

Nein. Kein seriöser Vermieter verlangt Geld vor einer Besichtigung und einem unterschriebenen Vertrag. Die Kaution selbst darf zwei Kaltmieten nicht übersteigen.

Was ist hospiteren?

Ein Kennenlernabend in einer Wohngemeinschaft, bei dem die jetzigen Bewohner ihren nächsten Mitbewohner auswählen. Bei Zimmern ist das üblich, und man wird ebenso nach seiner Persönlichkeit wie nach seinen Unterlagen ausgewählt.

Quellen

Allgemeine Information, anhand der genannten Quellen geprüft. Ersetzt keine Auskunft beim zuständigen Amt.

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