Affittare una casa nei Paesi Bassi quando siete appena arrivati: tutto il percorso, in ordine

Due mercati dell'affitto, e quello aperto a voi

Il mercato dell'affitto olandese è diviso da un sistema a punti (woningwaarderingsstelsel) che valuta ogni alloggio in base a superficie, etichetta energetica, dotazioni e posizione. Fino a 186 punti, l'alloggio ha un affitto massimo legale — per la fascia da 144 a 186 punti, sui contratti firmati dal 1° luglio 2024. Da 187 punti appartiene al settore libero (vrije sector), senza massimo: il prezzo lo fissa il locatore.

Circa tre quarti degli alloggi in affitto del paese appartengono a enti per l'edilizia sociale (woningcorporaties), secondo il governo olandese, e i loro alloggi sociali si assegnano tramite liste d'attesa regionali, non sulla base di una candidatura. I punti si accumulano soprattutto con l'anzianità di iscrizione, e valgono limiti di reddito: 51.537 euro l'anno per una persona sola nel 2026, 56.910 per un nucleo di due o più persone. Ad Amsterdam, l'anzianità media di iscrizione prima di ottenere un alloggio era di 9,9 anni nel 2025.

A chi arriva è aperto il mercato privato: alloggi affittati da proprietari privati e agenzie, per lo più nel settore libero, una parte nella fascia intermedia regolata, e stanze. Una stanza senza ingresso, cucina e bagno propri ha sempre un affitto massimo, fissato dal suo sistema a punti, qualunque sia il prezzo richiesto.

Nelle case condivise sono spesso gli inquilini attuali a scegliere il prossimo coinquilino, durante una serata di presentazione chiamata hospiteren. Si viene scelti tanto per come ci si inserirà in casa quanto per i documenti.

Quanto costa

Su 9.456 annunci attivi del mercato privato, l'affitto mediano richiesto è di 1.850 euro al mese, e la metà centrale del mercato si colloca tra 1.200 e 2.500 euro. Per città, la mediana va da 764 euro a Enschede a 2.350 a Amsterdam. Sono prezzi richiesti in annunci online, ricontati al massimo un'ora prima della visualizzazione di questa pagina.

Una parte del divario tra città dipende semplicemente da ciò che ognuna offre: una città universitaria piena di stanze mostra una mediana più bassa senza essere più economica per lo stesso alloggio. Confrontate ciò che è confrontabile — le cifre per città e per tipo di alloggio sono nella guida su quanto costa davvero affittare.

Verificate che cosa comprende l'affitto annunciato. Il limite della cauzione e il multiplo di reddito applicato dalla maggior parte dei locatori si calcolano entrambi sull'affitto senza spese (kale huur), e un annuncio può mostrare l'una o l'altra cifra. Salvo che l'affitto sia indicato tutto compreso, contate a parte energia, acqua e internet.

Che cosa vi chiederà un locatore

Una candidatura olandese poggia su quattro documenti: passaporto, carta d'identità o permesso di soggiorno; un'attestazione del datore di lavoro (werkgeversverklaring) di meno di tre mesi; le ultime tre buste paga; e tre mesi di estratti conto in cui si veda accreditato quello stipendio. Alcuni locatori chiedono anche un estratto del registro della popolazione (uittreksel BRP) e un'attestazione del vostro locatore attuale.

La maggior parte dei locatori del settore libero esige un reddito mensile lordo pari a tre o quattro volte l'affitto senza spese, a volte cinque. Quel multiplo è la regola del locatore, non la legge: due annunci con lo stesso affitto possono avere soglie diverse. Su un affitto di 1.500 euro, da tre a quattro volte significa da 4.500 a 6.000 euro lordi al mese.

Se siete appena arrivati, non avete buste paga olandesi né una storia di inquilini nei Paesi Bassi. A sostituirle è il vostro contratto di lavoro olandese firmato: portatelo a ogni visita. Sotto la soglia di reddito, un garante (borgsteller) che firmi con voi è la risposta abituale.

L'ordine che funziona

Contratto di lavoro, poi alloggio, poi iscrizione in comune, poi conto bancario, poi DigiD. L'iscrizione presso il comune richiede un indirizzo e vi dà il BSN, mentre molti locatori chiedono un BSN prima di firmare. L'uscita da questo circolo: è il vostro contratto di lavoro, non il BSN, a convincere un locatore abituato a chi arriva dall'estero.

Preparate la candidatura prima di cominciare a cercare. Un locatore che confronta candidature decide su ciò che ha davanti, e una candidatura che vi richiede tre giorni per metterla insieme gli arriva dopo le altre. Chiedete la werkgeversverklaring al datore di lavoro fin dalla prima settimana: gli richiede dieci minuti.

Se restate più di quattro mesi, l'iscrizione presso il comune è un obbligo di legge. Prendete appuntamento appena avete un indirizzo: i comuni hanno spesso diverse settimane di attesa, e conto bancario e DigiD aspettano dietro.

L'unica regola contro le truffe

Niente soldi prima di una visita e di un contratto firmato: né cauzione, né spese di prenotazione, né primo mese di affitto. Tutte le truffe sugli affitti finiscono con questa richiesta, e annunci falsi circolano anche su portali noti: il nome della piattaforma non prova nulla.

I segnali si ripetono: un affitto molto sotto i prezzi della via, un proprietario all'estero che manderà le chiavi per corriere, un pagamento con bonifico istantaneo o link di pagamento, la richiesta di una foto del documento d'identità tenuto accanto al viso. Se non potete spostarvi, chiedete una videochiamata in diretta dall'alloggio; un rifiuto è una risposta.

Prima di qualsiasi bonifico, il catasto olandese (Kadaster) vi dice per pochi euro chi è il proprietario dell'indirizzo. Se avete già pagato, sporgete denuncia alla polizia, chiamate subito la vostra banca — un bonifico molto recente a volte si può richiamare — e segnalate l'annuncio alla piattaforma.

I vostri diritti una volta firmato il contratto

La cauzione non può superare due mensilità di affitto senza spese (articolo 7:261b del Codice civile olandese, dal 1° luglio 2023), e una clausola che chieda di più è nulla. Un'agenzia che lavora per il locatore non può farvi pagare una commissione per lo stesso alloggio. Dal 1° gennaio 2025 il locatore deve consegnarvi il calcolo dei punti a ogni nuovo contratto, in tutti i segmenti.

Dal 1° luglio 2024 il contratto a tempo indeterminato è la norma. Un contratto a tempo determinato è lecito solo per i gruppi elencati da un decreto, tra cui gli studenti arrivati dall'estero, per due anni al massimo; fuori da questi casi il contratto vale come a tempo indeterminato e conservate la piena tutela contro la disdetta.

Nel settore libero l'affitto non può aumentare più del 4,4 % nel 2026, in base a una legge temporanea in vigore fino al 1° maggio 2029. Se risulta che il vostro alloggio totalizza 186 punti o meno su un contratto firmato dal 1° luglio 2024, ha un affitto massimo legale, qualunque cosa dicesse l'annuncio, e la Huurcommissie, la commissione nazionale degli affitti, può decidere.

Dal 1° gennaio 2026 un affitto alto non vi esclude più dal contributo per l'affitto (huurtoeslag): un inquilino con reddito modesto in un alloggio autonomo può riceverlo anche nel settore libero, calcolato su una parte limitata dell'affitto. Una stanza senza ingresso, cucina e bagno propri di norma non vi dà diritto.

Domande frequenti

Fonti

• Rented housing, governo olandese (Government.nl)
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Wet vaste huurcontracten, in vigore dal 1° luglio 2024, Rijksoverheid
• Tempi di attesa dell'edilizia sociale ad Amsterdam, AFWC (Jaarbericht 2026)
• Articolo 7:261b del Codice civile olandese (limite della cauzione)
• Fraudehelpdesk — affitto
• Huurcommissie, commissione nazionale degli affitti

Informazione generale, verificata sulle fonti citate. Non sostituisce un'informazione presso l'ufficio competente.

Da leggere dopo

• Quanto costa affittare davvero
• Che cosa chiede un locatore olandese, e dove procurarselo
• Quanto bisogna guadagnare per affittare qui
• BSN, iscrizione al comune e il circolo vizioso dell'alloggio
• Nessuno di serio chiede denaro prima della visita
• Che cosa un locatore olandese può e non può chiedervi
• Il vrije sector
• Il tuo affitto è legale?
• Huurtoeslag, il sussidio olandese per l'affitto: chi ne ha diritto nel 2026