Ist Ihre Miete legal? Was das niederländische Punktesystem entscheidet

Ihre gesetzliche Höchstmiete hängt von der genauen Punktzahl Ihrer Wohnung ab — nicht von dem Segment, dem sie zugerechnet wird. Jedes Zimmer ist gedeckelt, und jede abgeschlossene Wohnung bis 186 Punkte mit einem am oder nach dem 1. Juli 2024 unterzeichneten Vertrag. Ab Mietbeginn haben Sie sechs Monate, die Anfangsmiete rückwirkend prüfen zu lassen; danach bleibt im regulierten Bereich ein zweiter Weg offen.

Zahlen gemessen am 2026-09-09

Die Miete ist nicht frei — die Punkte entscheiden

Eine niederländische Wohnung erhält Punkte nach dem woningwaarderingsstelsel. Fläche, Energielabel, Küchen- und Badausstattung, Außenbereich und der amtliche Immobilienwert bringen je Punkte, und die Summe legt eine gesetzliche Höchstmiete fest.

Seit dem Wet betaalbare huur vom 1. Juli 2024 entscheiden die Punkte über das Segment, nicht der geforderte Preis: ein Vermieter kann eine Wohnung nicht mehr durch eine hohe Miete in den freien Markt verschieben. Zwei Einschränkungen zählen jedoch. Die Regeln des mittleren Segments gelten für Verträge, die am oder nach dem 1. Juli 2024 geschlossen wurden — läuft Ihr Vertrag für eine Wohnung mit 144 bis 186 Punkten schon von davor, bleibt er für seine Laufzeit außen vor. Sozialmieten und Zimmer sind dagegen gedeckelt, unabhängig vom Vertragsdatum.

Von den 9.718 aktiven Inseraten, die wir verfolgen, sind 2.617 entweder Zimmer — immer reguliert — oder abgeschlossene Wohnungen, deren GEFORDERTE Miete bei höchstens 1.228,07 Euro liegt. Das sind 26,9 % dessen, was wir sehen. Zwei ehrliche Vorbehalte: der ausgeschriebene Preis kann Nebenkosten enthalten oder nicht, während die gesetzliche Obergrenze für die reine Miete gilt; und es sind die Punkte, nie der Preis, die das Segment bestimmen. Diese Zahl sagt, wo sich die Frage lohnt, mehr nicht.

Ihre Obergrenze hängt von IHREN Punkten ab, nicht von Ihrem Segment

Hier irren sich die meisten. Die amtliche Tabelle setzt für jede einzelne Punktzahl eine Obergrenze fest, nicht einen Betrag je Segment: 637,67 Euro bei 100 Punkten, 706,32 bei 110, 843,62 bei 130, 932,93 bei 143 — die Spitze der Sozialwohnungen — und 1.228,07 bei 186, die Spitze des mittleren Segments.

Eine Miete unter 932,93 Euro ist also nicht schon deshalb zulässig, weil sie darunter liegt. Eine Wohnung mit 110 Punkten darf nicht für mehr als 706,32 Euro vermietet werden: bei 850 Euro liegt sie 144 Euro im Monat über ihrer Grenze, Monat für Monat — und bleibt dabei deutlich unter der Sozialwohnungsgrenze. Nur Ihre eigene Punktzahl beantwortet die Frage.

Die jährlichen Erhöhungen sind getrennt gedeckelt. 2026: 4,1 % ab dem 1. Juli für Sozialwohnungen und Zimmer — aber 25 Euro statt 4,1 % bei einer Miete unter 350 Euro, und zusätzlich bis zu 50 oder 100 Euro bei höheren Einkommen in der Sozialwohnung; 6,1 % ab dem 1. Januar im mittleren Segment; 4,4 % ab dem 1. Januar im freien Sektor.

Zu dritt in einer Wohnung ist keine abgeschlossene Wohnung mehr

Das ist die Regel, die Neuankömmlingen fast nie erklärt wird, und sie ist Geld wert. Eine Wohnung ist nur dann abgeschlossen, wenn sie BEIDE Bedingungen erfüllt: sie hat eigene Wohnungstür, Küche, Toilette und Waschgelegenheit, UND sie wird von höchstens zwei Personen bewohnt — oder von drei und mehr, die einen dauerhaften gemeinsamen Haushalt führen.

Beide Hälften zählen. Ein Student allein in einem Zimmer mit Gemeinschaftsküche wohnt nicht abgeschlossen, so wenige Bewohner es auch gibt. Und drei Freunde oder Kollegen, die zusammen wohnen, führen keinen gemeinsamen Haushalt: seit dem 1. Juli 2024 wird diese Wohnung nach dem Punktesystem für Zimmer bewertet, dem WWSO, auch wenn sie eigene Wohnungstür und Bad hat. Viele sogenannte Friends-Verträge werden dennoch als Wohnungen des freien Sektors angeboten und bepreist.

Ein Zimmer wird nie liberalisiert, welche Miete auch verlangt wird. Nutzen Sie die Zimmer-Fassung des amtlichen Rechners, nicht die für abgeschlossene Wohnungen — sie geben nicht dieselbe Antwort.

Wie Sie es prüfen: ein Abend, kostenlos

Die Huurcommissie veröffentlicht den amtlichen Rechner, die Huurprijscheck, in zwei Fassungen: eine für abgeschlossene Wohnungen, eine für Zimmer. Sie geben Fläche, Energielabel und Ausstattung ein und erhalten Ihre Punkte und Ihre Höchstmiete.

Sie sollten nicht bei null anfangen müssen. Seit dem 1. Januar 2025 muss der Vermieter die Punkteberechnung bei jedem neuen Vertrag aushändigen, in jedem Segment. Haben Sie keine erhalten, fordern Sie sie schriftlich an: es ist eine Pflicht, keine Höflichkeit.

Zwei Angaben, die Sie brauchen, sind öffentlich und kostenlos. Den amtlichen Immobilienwert, die WOZ-waarde, finden Sie auf wozwaardeloket.nl, das Energielabel auf ep-online.nl. Für beides brauchen Sie kein Konto.

Zwei Wege, zwei Fristen — und sie sind nicht dasselbe

Der erste ist die Prüfung der Anfangsmiete, und er ist der starke: innerhalb von sechs Monaten nach Mietbeginn kann die Huurcommissie feststellen, dass die Miete über dem nach Punkten Zulässigen liegt, und bei einer regulierten Wohnung gilt die Senkung ab Mietbeginn. Bei einem befristeten Vertrag, der am oder nach dem 1. Juli 2024 geschlossen wurde — darunter die noch erlaubten Studentenverträge — laufen diese sechs Monate ab dem TAG DER UNTERSCHRIFT, nicht ab dem Vertragsende. An dieser Falle scheitern Fälle.

Der zweite Weg bleibt danach offen: Mietsenkung aufgrund der Punktzahl. Zahlen Sie eine Sozialwohnungsmiete, können Sie ihn jederzeit einschlagen, und das Datum Ihres Vertrags spielt keine Rolle. Er verläuft in zwei Schritten, in strenger Reihenfolge: schreiben Sie zuerst Ihrem Vermieter einen Vorschlag mit einer konkreten neuen Miete und einem Wirkungsdatum mindestens zwei volle Kalendermonate später; lehnt er ab oder schweigt er, rufen Sie innerhalb von sechs Wochen nach diesem Datum die Huurcommissie an. Wer direkt zur Huurcommissie geht, bekommt seinen Antrag zurück.

Dieser zweite Weg senkt die Miete ab diesem Zeitpunkt und holt nicht zurück, was Sie zu viel gezahlt haben. Deshalb wiegen die ersten sechs Monate so schwer. Und seit dem 1. Januar 2025 kann Ihre Gemeinde selbst gegen überhöhte Mieten vorgehen und den Vermieter mit einem Bußgeld belegen — ein Weg, der Sie nichts kostet und Sie ihm nicht gegenüberstellt.

Was es kostet, was es bringt und was nicht

Ein Mieter zahlt 25 Euro für ein Verfahren; ein Vermieter 500. Geht die Entscheidung zu Ihren Gunsten aus, bekommen Sie Ihre 25 Euro zurück, bei teilweisem Erfolg einen Teil. Anträge laufen über MijnHuurcommissie mit DigiD — das man erst hat, wenn man bei einer Gemeinde gemeldet ist — oder per Post, wenn Sie noch keines haben.

Im regulierten Bereich bindet die Entscheidung beide Seiten. Sie bindet auch bei der Anfangsmiete eines neuen oder befristeten Vertrags im freien Sektor; bei anderen Fragen zu einer Wohnung des freien Sektors kann die Auffassung der Huurcommissie nur beratend sein.

Eines tut die Entscheidung nicht: Ihnen das Geld zurückzahlen. Stellt sie fest, dass Sie zu viel gezahlt haben, müssen Sie es selbst bei Ihrem Vermieter zurückfordern; weigert er sich, ist das Juridisch Loket der nächste Schritt — dabei kann die Huurcommissie Ihnen nicht helfen.

Und ein Wort zum Risiko. Ein Verfahren zu eröffnen ist für sich kein Kündigungsgrund, und niederländische Mieter genießen starken Schutz. Doch dieser Schutz ist nicht für alle gleich: er verlängert keinen auslaufenden befristeten Vertrag, und er besteht nicht während der Probezeit eines Zimmers bei einem im Haus wohnenden Vermieter. Prüfen Sie, was Ihr eigener Vertrag Ihnen gibt, bevor Sie über den Zeitpunkt entscheiden.

Und schließlich, offen gesagt: diese Seite erklärt das System, sie bewertet Ihre Wohnung nicht. Es zählen allein die Punkte Ihrer konkreten Wohnung, und darüber entscheidet die Huurcommissie.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob meine Wohnung reguliert ist?

An den Punkten, nicht an der Miete. Machen Sie die Huurprijscheck der Huurcommissie. Ein Zimmer ist immer reguliert, unabhängig von seiner Punktzahl. Eine abgeschlossene Wohnung bis 143 Punkte ebenfalls, unabhängig vom Vertragsdatum; zwischen 144 und 186 Punkten nur, wenn der Vertrag vom 1. Juli 2024 oder später stammt.

Meine Miete liegt unter der Sozialwohnungsgrenze. Ist sie damit zulässig?

Nein, und das ist der häufigste Irrtum. Jede Punktzahl hat ihre eigene Obergrenze: etwa 706,32 Euro bei 110 Punkten. Eine Miete deutlich unter 932,93 Euro kann weit über dem liegen, was die Punkte Ihrer Wohnung erlauben.

Ich miete seit zwei Jahren. Ist es zu spät?

Nicht unbedingt. Die Prüfung der Anfangsmiete ist nach sechs Monaten geschlossen; zahlen Sie aber eine Sozialwohnungsmiete, können Sie jederzeit eine Mietsenkung aufgrund der Punktzahl verlangen — das Vertragsdatum spielt dabei keine Rolle. Die Senkung gilt dann nur für die Zukunft.

Ich habe einen befristeten Vertrag. Wie viel Zeit habe ich?

Wurde er am oder nach dem 1. Juli 2024 geschlossen, sechs Monate ab dem Tag der Unterschrift — nicht ab dem Vertragsende. Die alte Regel, die bis sechs Monate nach Ablauf lief, gilt nur für Verträge von davor.

Wir wohnen zu dritt in einer Wohnung. Betrifft uns das?

Ja. Drei oder mehr Personen ohne dauerhaften gemeinsamen Haushalt werden nach dem Zimmersystem bewertet, dessen Obergrenze je Zimmer berechnet wird und nicht der der ganzen Wohnung entspricht. Nutzen Sie die Zimmer-Fassung der Huurprijscheck.

Kann mein Vermieter mir kündigen, weil ich zur Huurcommissie gehe?

Ein Verfahren zu eröffnen ist kein Kündigungsgrund. Es verlängert aber keinen auslaufenden befristeten Vertrag und schützt nicht während der Probezeit eines Zimmers bei einem im Haus wohnenden Vermieter. Sehen Sie nach, was Ihr Vertrag Ihnen tatsächlich gibt.

Quellen

Allgemeine Information, anhand der genannten Quellen geprüft. Ersetzt keine Auskunft beim zuständigen Amt.

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