Wat huren in Nederland echt kost, gemeten op 9.718 actuele advertenties

Het landelijke cijfer, en wat het verbergt

De mediane vraaghuur op de Nederlandse particuliere huurmarkt is 1.855 euro per maand. De helft van het aanbod is goedkoper, de helft duurder, en de middelste helft zit tussen 1.200 en 2.510 euro. Eén landelijk getal is altijd alleen een vertrekpunt.

De stad telt, en het woningtype ook — en die twee lopen door elkaar. Amsterdam laat een mediaan van 2.400 euro zien tegenover 691 in Enschede, maar een deel van dat verschil is simpelweg wat elke stad aanbiedt: een studentenstad vol kamers komt lager uit zonder goedkoper te zijn voor dezelfde woning. Vergelijk gelijk met gelijk in de tabel per type, en stad voor stad in de cijfers voor appartementen.

Dit zijn vraagprijzen uit actueel aanbod. Ze zeggen wat er volgende maand van je gevraagd wordt — niet wat iemand betaalt die vijf jaar geleden tekende.

Mediane vraaghuur per stad

Mediane vraaghuur per woningtype

Kamers: mediane vraaghuur per stad

Per vierkante meter is klein juist duur

Een kamer kost 37,2 euro per vierkante meter per maand en een studio 36,2, tegenover 25,8 voor een appartement en 21,1 voor een huis. Wie het kleinste budget heeft, betaalt de hoogste prijs per vierkante meter.

Een deel van de verklaring is eenvoudig. Een keuken, een badkamer, een voordeur en aansluitingen kosten ongeveer hetzelfde of ze nu achttien of negentig vierkante meter bedienen, en die vaste kosten worden in een kleine woning over veel minder oppervlak verdeeld. De studentenvraag, die zich juist op die kleine eenheden richt, komt daarbovenop.

Twee andere zaken werken dezelfde kant op, en die kunnen wij hier niet scheiden. Kleine eenheden worden veel vaker all-in verhuurd, dus hun vraagprijs bevat al servicekosten die bij een huis niet in de huur zitten. En kleine woningen liggen geconcentreerd in dure stadscentra: een deel van het verschil meet waar ze staan, niet hoe groot ze zijn.

Kamers zijn een eigen markt — en nooit een vrije

Kamers volgen de studentensteden en niet de algemene huurmarkt. De mediaan loopt van 400 euro in Enschede tot 1.000 in Amsterdam.

Eén juridisch punt telt zwaarder dan al deze cijfers: een kamer — onzelfstandige woonruimte, zonder eigen voordeur, keuken en toilet — kan nooit geliberaliseerd worden. Welke huur er ook gevraagd wordt, hij valt onder een eigen puntenstelsel, het WWSO, en de Huurcommissie kan erover oordelen. Een kamer die ver boven de bovenstaande medianen wordt aangeboden, zit mogelijk gewoon boven haar wettelijke maximum.

Kom je studeren en zit jouw studiestad aan de dure kant, dan is een buurstad met een directe treinverbinding meestal de meest effectieve verandering die je in je budget kunt aanbrengen.

Hoe wij dit meten

Wij lezen het aanbod van de zes landelijke portalen die de Nederlandse particuliere huurmarkt dragen, stad voor stad gevolgd, en houden alleen wat nog actief is. Dubbelingen tussen portalen koppelen wij waar wij ze kunnen herkennen — zelfde stad, zelfde huur, zelfde oppervlakte, zelfde straat — zodat de drukste portalen niet dubbel wegen. Advertenties zonder oppervlakte én zonder bruikbaar adres kunnen wij niet koppelen, dus een enkele dubbeling blijft staan: liever een woning twee keer tonen dan haar verbergen.

Wij publiceren de mediaan, nooit het gemiddelde: een handvol dure penthouses trekt een gemiddelde omhoog en beschrijft niemand. De prijs per vierkante meter rekenen wij per advertentie uit en pas daarna medianiseren wij, want de mediane huur delen door de mediane oppervlakte levert een getal op dat niemands prijs is. Hij gebruikt alleen advertenties die een oppervlakte vermelden, en de tabel zegt om hoeveel er dat zijn; oppervlaktes buiten 8 tot 400 vierkante meter beschouwen wij als invoerfouten en laten wij weg.

Een stad publiceren wij vanaf 25 actieve advertenties, een woningtype vanaf 10, en een prijs per vierkante meter vanaf 25 advertenties met oppervlakte. Daaronder is een mediaan ruis die zich voordoet als feit. Ons aanbod leunt op de grote steden, Amsterdam voorop: dit is de mediaan van wat wij volgen in twaalf steden, geen telling van het hele land. De cijfers op deze pagina zijn gemeten op 2026-09-09 en worden opnieuw uit de database gelezen naarmate het aanbod verandert.

Wat deze cijfers niet zeggen

Ze zeggen niet of servicekosten inbegrepen zijn. Nederlandse portalen publiceren beide vormen, soms zonder het te vermelden, en wij leggen dat onderscheid niet vast. Vraag altijd of een prijs kale huur is en wat de servicekosten daar bovenop doen. Ze bevatten evenmin wat je maandelijks náást de huur betaalt: energie, internet en de gemeente- en waterschapsbelastingen die een huurder verschuldigd is.

Ze bevatten niet wat je eenmalig betaalt: een waarborgsom, wettelijk maximaal twee maanden kale huur, en de eerste maand vooruit. Een verhuurmakelaar die voor de verhuurder werkt, mag jou voor dezelfde woning geen bemiddelingskosten rekenen; een dienst die je zelf hebt gevraagd en die alleen jou ten goede komt, mag wel in rekening worden gebracht.

En een vraagprijs is niet automatisch een toegestane prijs. Onder de Wet betaalbare huur geldt voor een zelfstandige woning met een contract dat op of na 1 juli 2024 is gesloten en die tot 186 punten scoort een wettelijke maximumhuur. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw contract de puntentelling overhandigen, in welk segment dan ook. Is je huurcontract minder dan zes maanden oud, dan kan de Huurcommissie de aanvangshuur toetsen — na zes maanden sluit die route voor een geliberaliseerde woning, dus controleer het vroeg.

Nog iets wat de cijfers verbergen: de markt heeft seizoenen. Aanbod en prijzen bewegen mee met het studiejaar, en een cijfer dat je in januari leest is niet dat van augustus.

Veelgestelde vragen

Bronnen

• Woning huren, Rijksoverheid
• Wet betaalbare huur, Volkshuisvesting Nederland
• Huurprijscheck, Huurcommissie
• Mag mijn verhuurder een waarborgsom vragen? Rijksoverheid
• Welke extra kosten mag een verhuurder bij een huurcontract vragen? Rijksoverheid
• Hoeveel huur betaal ik maximaal voor mijn woning? Rijksoverheid

Algemene informatie, getoetst aan de genoemde bronnen. Vervangt geen inlichting bij de bevoegde instantie.

Lees verder

• Hoeveel moet je verdienen om hier te kunnen huren
• Wat een verhuurder wel en niet mag vragen
• Niemand die te vertrouwen is vraagt geld vóór je de woning hebt gezien