Hoeveel moet je verdienen om hier te kunnen huren
De meeste verhuurders in de vrije sector vragen een bruto maandinkomen van 3 tot 4 keer de KALE huur: de huur zonder servicekosten. Sommige vragen 5. De factor en wat als inkomen telt bepaalt elke verhuurder zelf, niet de wet: twee advertenties met dezelfde huur kunnen een andere eis hebben. Een borgsteller, het inkomen van een partner of vooruitbetaling zijn de gebruikelijke uitwegen.
Bijgewerkt op 2026-09-08
Drie keer wát precies
De factor geldt voor de KALE huur, niet voor het totaalbedrag dat je betaalt. Een advertentie van 1.800 euro inclusief 150 euro servicekosten wordt beoordeeld op 1.650: een verschil dat twijfelgevallen beslist.
Aan de inkomenskant gaat het om BRUTO maandinkomen, vóór belasting. Ongeveer 4.500 euro bruto is zo'n 3.400 netto: wie de regel als netto leest, schrijft zichzelf af voor woningen die hij had kunnen krijgen.
Vakantiegeld (8 %) en een contractuele dertiende maand tellen meestal mee. Een bonus die niet in het contract staat meestal niet.
De factor is een keuze van de verhuurder, geen wet
Geen enkele Nederlandse wet legt een inkomenseis op in de vrije sector. Elke verhuurder of makelaar stelt zijn eigen eis; 3 tot 4 keer is gangbaar, 5 komt voor bij de meest gewilde woningen.
Daarom slaagt hetzelfde salaris bij de ene advertentie en niet bij de andere, bij dezelfde huur. Staat de eis er niet bij, vraag ernaar vóór je een avond aan je dossier besteedt.
Sommige verhuurders rekenen alleen met het inkomen van de hoofdhuurder, andere tellen dat van een partner mee, soms maar gedeeltelijk. Vraag welke regel geldt in plaats van de gunstigste aan te nemen.
Wat telt als je net bent aangekomen
Zonder Nederlandse loonstroken draagt je getekende arbeidscontract het dossier. Daarin horen brutosalaris, ingangsdatum en de aard van het contract te staan: een vast contract neemt de meeste bezwaren weg.
De werkgeversverklaring is het document waar verhuurders het meest op vertrouwen. Vraag hem in je eerste week aan: je werkgever is er tien minuten mee bezig en het deblokkeert alles.
Zzp'ers worden beoordeeld op één tot drie jaar cijfers, die nieuwkomers in Nederland zelden hebben. Reken op een borgsteller of op vooruitbetaling.
Als je de eis niet haalt
Een borgsteller die naast je tekent is het standaardantwoord. Van hem wordt meestal verwacht dat hij zelf een veelvoud van de huur verdient, en veel verhuurders eisen dat hij in Nederland woont.
Vooruitbetalen van enkele maanden wordt soms geaccepteerd. Let op: de waarborgsom zelf is gemaximeerd op twee maanden kale huur (artikel 7:261b BW), en vooruitbetaalde huur is geen waarborgsom: laat schriftelijk vastleggen wat het geld is en wanneer het terugkomt.
Samen huren verandert de rekensom volledig, maar niet elke woning staat het toe. Controleer de advertentie, en of de gemeente een vergunning vraagt voor kamergewijze bewoning.
Reken het uit vóór je reageert
Deel je bruto maandinkomen door vier voor de huur waarmee je overal slaagt, en door drie voor de huur waarmee je bij de meeste advertenties slaagt. Daartussen gok je op de regel van de verhuurder.
Ver boven je bereik reageren is niet gratis: het kost de uren die je had kunnen besteden aan woningen die je wél had gekregen, op een markt waar de eerste tien reacties de bezichtigingen krijgen.
Veelgestelde vragen
Staat de inkomenseis in de wet?
Nee. In de vrije sector bepaalt elke verhuurder zijn eigen eis, meestal 3 tot 4 keer de kale huur, soms 5. Twee advertenties met dezelfde huur kunnen verschillen.
Bruto of netto inkomen?
Vrijwel altijd bruto. Ongeveer 4.500 euro bruto is zo'n 3.400 netto: de regel als netto lezen sluit je onnodig uit.
Geldt de factor voor de totale huur?
Voor de kale huur, zonder servicekosten. Een advertentie van 1.800 inclusief 150 servicekosten wordt op 1.650 beoordeeld.
Telt vakantiegeld mee?
Meestal wel, net als een contractuele dertiende maand. Een niet-contractuele bonus meestal niet.
Wat als ik minder verdien dan de eis?
Een borgsteller is de gebruikelijke route, soms enkele maanden vooruitbetalen. De waarborgsom zelf mag niet hoger zijn dan twee maanden kale huur.
Bronnen
- Inkomenseis, Huurwoningen.nl
- Toewijzingseisen middenhuur en vrije sector, Ymere
- Artikel 7:261b BW (maximale waarborgsom)
Algemene informatie, getoetst aan de genoemde bronnen. Vervangt geen inlichting bij de bevoegde instantie.